Jeden ze spadkobierców nie zgadza się na sprzedaż mieszkania – co zrobić?

Dział spadku ze zniesieniem współwłasności

W opisanej sytuacji pięcioro spadkobierców chce sprzedać mieszkanie, a jeden z nich sprzeciwia się sprzedaży i zajmuje lokal. Sama większość liczona liczbą osób albo udziałami nie wystarcza do swobodnej sprzedaży całej nieruchomości. Sprzedaż mieszkania jako całości wymaga udziału wszystkich współwłaścicieli przy umowie sprzedaży albo wcześniejszego zakończenia współwłasności w postępowaniu działowym.

Jeżeli mieszkanie nadal wchodzi w skład niepodzielonego spadku, właściwym rozwiązaniem jest dział spadku. Gdy przedmiotem działu jest nieruchomość należąca do kilku spadkobierców, dział spadku najczęściej łączy się ze zniesieniem współwłasności. Umowny dział spadku dotyczący nieruchomości wymaga aktu notarialnego, ale jest możliwy tylko wtedy, gdy wszyscy spadkobiercy zgadzają się zarówno na sam dział, jak i na jego konkretny sposób.

Jeżeli zgody nie ma, pozostaje postępowanie sądowe. W jego ramach sąd ustala skład i wartość majątku spadkowego, udziały poszczególnych spadkobierców oraz sposób wyjścia ze współwłasności. W praktyce warto od razu wskazać, czy wnioskodawcy żądają przyznania mieszkania jednemu uczestnikowi ze spłatą pozostałych, czy sprzedaży rzeczy i podziału uzyskanej kwoty.

Trzeba odróżnić sprzedaż udziału w spadku od sprzedaży udziału w konkretnym przedmiocie spadkowym. Zgodnie z art. 1036 Kodeksu cywilnego spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. Brak zgody nie zawsze powoduje bezwzględną nieważność czynności, ale rozporządzenie może być bezskuteczne wobec spadkobiercy, którego uprawnienia działowe zostałyby naruszone. Z tego powodu sprzedaż udziałów w samym mieszkaniu przed działem spadku bywa ryzykowna i zwykle nie rozwiązuje sporu rodzinnego.

W sprawach o mieszkanie po rodzicach szczególne znaczenie mają także prawa współwłaścicieli, zwłaszcza gdy jedna osoba korzysta z lokalu, a pozostali nie mają z niego żadnego pożytku.

Sądowy dział spadku

Wniosek o dział spadku składa się co do zasady do sądu rejonowego będącego sądem spadku, czyli sądu ostatniego miejsca zwykłego pobytu spadkodawcy. Jeżeli nie da się go ustalić w Polsce, znaczenie może mieć miejsce położenia majątku spadkowego albo jego części. Jeżeli sprawa dotyczy wyłącznie zniesienia współwłasności nieruchomości, właściwy jest sąd miejsca położenia nieruchomości. W praktyce przy spadkowym mieszkaniu trzeba najpierw ustalić, czy chodzi jeszcze o dział spadku, czy już tylko o zniesienie współwłasności po wcześniejszym dziale.

W postępowaniu sądowym uczestnikami powinni być wszyscy spadkobiercy i współwłaściciele, których dotyczy rozstrzygnięcie. Brat, który mieszka w lokalu i nie odpowiada na wiadomości, powinien zostać wskazany jako uczestnik postępowania. Brak jego współpracy nie blokuje samego wszczęcia sprawy, ale może wydłużyć postępowanie, zwłaszcza gdy zakwestionuje wartość mieszkania albo sposób działu.

Sądowy dział sądowy nie polega na tym, że większość spadkobierców narzuca jednemu uczestnikowi prywatną sprzedaż mieszkania. Sąd wybiera sposób działu zgodny z przepisami i okolicznościami sprawy. Bierze pod uwagę m.in. wielkość udziałów, możliwość spłaty, sposób korzystania z lokalu, interes wszystkich uczestników oraz to, czy fizyczny podział rzeczy jest możliwy.

Przy mieszkaniu fizyczny podział na kilka samodzielnych lokali najczęściej nie jest możliwy albo byłby sprzeczny z przeznaczeniem rzeczy. Wtedy realne warianty to przyznanie mieszkania jednemu albo kilku spadkobiercom z obowiązkiem spłaty pozostałych, ewentualnie sprzedaż mieszkania w trybie przewidzianym dla sprzedaży rzeczy wspólnej i podział uzyskanej kwoty zgodnie z udziałami.

Spłata wartości udziałów w mieszkaniu

W sprawie, w której jeden brat mieszka w lokalu, naturalnym wnioskiem może być przyznanie mieszkania właśnie jemu z obowiązkiem spłaty pozostałych spadkobierców. Nie jest to jednak automatyczne. Sąd powinien ocenić, czy brat chce przejąć mieszkanie, czy ma realną możliwość spłaty i czy takie rozstrzygnięcie nie doprowadzi do pokrzywdzenia pozostałych uczestników.

Gdy spór dotyczy nie sprzedaży, lecz dalszego zamieszkiwania krewnego i żądania czynszu albo wyprowadzki, właściwy jest poradnik o bracie mieszkającym w odziedziczonym domu.

Jeżeli brat nie chce albo nie może spłacić pozostałych, mieszkanie może zostać przyznane innemu spadkobiercy, który zgodzi się na przejęcie lokalu i wykaże możliwość spłaty. Spłaty mogą być płatne jednorazowo albo rozłożone na raty. Przy rozłożeniu na raty trzeba jednak pamiętać, że termin ich zapłaty nie może być nadmiernie odległy, a rozstrzygnięcie powinno realnie zabezpieczać interes osób spłacanych.

Jeżeli nikt nie chce albo nie może przejąć mieszkania ze spłatą, sąd może zarządzić sprzedaż rzeczy. Taka sprzedaż nie jest zwykłą sprzedażą na wolnym rynku prowadzoną przez rodzinę, lecz odbywa się według przepisów o sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym. To rozwiązanie bywa mniej korzystne ekonomicznie, bo cena uzyskana w licytacji może być niższa niż cena możliwa do osiągnięcia przy zgodnej sprzedaży rynkowej.

Dlatego nawet w trakcie sprawy sądowej warto rozważyć ugodę. Jeżeli uczestnicy ostatecznie zgodzą się na sprzedaż mieszkania na wolnym rynku, mogą wspólnie zawrzeć umowę sprzedaży u notariusza albo zakończyć sprawę ugodą działową. Warunkiem jest jednak zgodna decyzja wszystkich osób, których udziały mają zostać przeniesione na kupującego.

Jak przygotować wniosek do sądu?

We wniosku należy wskazać sąd, wnioskodawców, uczestników, dane spadkodawcy, składniki majątku objęte działem oraz proponowany sposób działu. Przy mieszkaniu trzeba podać numer księgi wieczystej, adres lokalu, udziały spadkobierców i wartość nieruchomości. Warto też jasno opisać, że pięcioro spadkobierców chce zakończenia współwłasności, a jeden uczestnik sprzeciwia się sprzedaży albo nie odpowiada na próby kontaktu.

Do wniosku zwykle dołącza się postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia, odpis księgi wieczystej, dokumenty dotyczące wartości lokalu oraz odpisy wniosku dla uczestników. Jeżeli postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku pochodzi sprzed wielu lat, nadal może być podstawą działu spadku, o ile jest prawomocne i odpowiada aktualnemu kręgowi spadkobierców. Gdy po jego wydaniu zmarł któryś ze spadkobierców, trzeba uwzględnić również jego następców prawnych.

Aktualna opłata od wniosku o dział spadku połączony ze zniesieniem współwłasności wynosi 1000 zł. Jeżeli wszyscy uczestnicy składają zgodny projekt działu spadku i zniesienia współwłasności, opłata wynosi 600 zł. W sytuacji, w której jeden ze spadkobierców nie zgadza się na proponowany sposób zakończenia sprawy, nie ma podstaw do traktowania wniosku jako zgodnego.

Praktyczne omówienie załączników znajdziesz w materiale: dokumenty potrzebne do działu spadku.

Czy można rozliczyć korzystanie z mieszkania przez jednego spadkobiercę?

Tak, w wielu sprawach jest to istotny element działu. Jeżeli jeden współspadkobierca korzysta z całego mieszkania z wyłączeniem pozostałych, pozostali mogą rozważyć żądanie rozliczenia sposobu korzystania z rzeczy, pożytków, kosztów utrzymania, nakładów i wydatków. Nie każde zamieszkiwanie automatycznie oznacza obowiązek zapłaty wynagrodzenia, bo znaczenie mają m.in. wcześniejsze ustalenia rodzinne, zakres korzystania, ponoszone koszty i to, czy pozostali współwłaściciele realnie domagali się dopuszczenia do współposiadania.

Jeżeli mieszkanie było wynajmowane albo mogło przynosić dochód, trzeba osobno ocenić rozliczenie pożytków. Więcej o problemach z lokalem po zmarłym w okresie przed działem spadku omawia artykuł: najem lokalu przed działem spadku.

FAQ

Podsumowanie

Jeżeli jeden ze spadkobierców nie zgadza się na sprzedaż mieszkania po rodzicach, pozostali nie są bezradni, ale nie mogą samodzielnie sprzedać całej nieruchomości. Najczęściej powinni złożyć wniosek o dział spadku połączony ze zniesieniem współwłasności. We wniosku warto zaproponować konkretny sposób rozwiązania sprawy, wskazać wartość mieszkania i przygotować dokumenty potwierdzające prawa do spadku.

Sąd może przyznać lokal jednemu ze spadkobierców ze spłatą pozostałych, przyznać go innej osobie gotowej do spłat albo zarządzić sprzedaż. To, które rozwiązanie będzie najlepsze, zależy od składu majątku, wartości mieszkania, możliwości finansowych uczestników i dotychczasowego sposobu korzystania z lokalu.

Szczegółowe zasady ustalania i egzekwowania spłaty opisuje poradnik o zmuszeniu spadkobiercy do spłaty.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 199, art. 210–212, art. 1035–1038 – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.

2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności przepisy o postępowaniu spadkowym i dziale spadku – Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296.

3. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 51 – Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.