Wykup mieszkania rodziców przez siostrę a zachowek

Najpierw trzeba ustalić, jak siostra nabyła mieszkanie

W sprawach o zachowek sama informacja, że siostra „wykupiła” albo „przejęła” mieszkanie rodziców, nie wystarcza do oceny roszczeń. Trzeba ustalić, kto był właścicielem lokalu przed przeniesieniem własności, na jakiej podstawie prawnej siostra stała się właścicielką oraz czy rodzice otrzymali w zamian realne świadczenie.

Najczęściej w praktyce spotyka się trzy sytuacje:

• rodzice byli właścicielami mieszkania i darowali je jednej córce, zastrzegając sobie dożywotnie prawo zamieszkiwania,
• rodzice przenieśli własność mieszkania na córkę na podstawie umowy dożywocia, czyli w zamian za opiekę i utrzymanie,
• mieszkanie nie należało do rodziców, a siostra sama została najemcą albo nabywcą lokalu i wykupiła go na swoje nazwisko.

W pierwszym wariancie zachowek może wchodzić w grę. W drugim co do zasady nie. W trzecim konieczne jest sprawdzenie, czy rodzice rzeczywiście dokonali na rzecz siostry jakiegoś przysporzenia majątkowego, np. darowali pieniądze na wykup albo przenieśli prawo, które miało wymierną wartość.

Darowizna mieszkania a zachowek dla rodzeństwa

Jeżeli rodzice podarowali mieszkanie siostrze, a pozostałe dzieci nie otrzymały równoważnego majątku, wartość darowizny może zostać doliczona przy obliczaniu zachowku. Zgodnie z art. 991 Kodeksu cywilnego zachowek przysługuje zstępnym, małżonkowi i rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy. Dla dorosłego dziecka zachowek wynosi zwykle połowę wartości udziału spadkowego, który przypadłby mu przy dziedziczeniu ustawowym, a dla małoletniego albo trwale niezdolnego do pracy zstępnego – dwie trzecie tego udziału.

Przy obliczaniu zachowku dolicza się do spadku darowizny dokonane przez spadkodawcę, z ograniczeniami wynikającymi z przepisów. Ważne jest, że 10-letni termin z art. 994 § 1 Kodeksu cywilnego dotyczy darowizn na rzecz osób niebędących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku. Darowizna na rzecz dziecka spadkodawcy, czyli osoby należącej do kręgu spadkobierców ustawowych i uprawnionych do zachowku, może być doliczana także wtedy, gdy została dokonana ponad 10 lat przed śmiercią rodzica.

Tylko darowizna bowiem daje podstawę do dochodzenia zachowku z wartości przekazanego mieszkania; przy czynnościach odpłatnych trzeba wykazać, że pod pozorem innej umowy faktycznie doszło do nieodpłatnego przysporzenia. Zobacz również: przekazanie odpłatne a darowizna.

Trzeba też pamiętać o ograniczeniach odpowiedzialności obdarowanego. Jeżeli uprawniony nie może otrzymać zachowku od spadkobiercy, może żądać uzupełnienia zachowku od osoby obdarowanej, ale co do zasady tylko w granicach wzbogacenia będącego skutkiem darowizny. Jeżeli obdarowana siostra sama jest uprawniona do zachowku po tym samym rodzicu, odpowiada wobec pozostałych uprawnionych tylko w zakresie nadwyżki przekraczającej jej własny zachowek.

Czy dożywotnie zamieszkanie mamy wyklucza zachowek?

Nie zawsze. Trzeba odróżnić dożywotnie prawo zamieszkiwania od umowy dożywocia. Jeżeli w akcie notarialnym była darowizna mieszkania na rzecz siostry, a rodzice zastrzegli dla siebie służebność mieszkania albo prawo dożywotniego zamieszkiwania, nadal mamy do czynienia z darowizną. Takie obciążenie może mieć znaczenie przy wycenie, ale samo w sobie nie wyłącza zachowku.

Inaczej jest wtedy, gdy zawarto umowę dożywocia. Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego nabywca nieruchomości w zamian za przeniesienie własności zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. W braku odmiennej umowy powinien m.in. przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu utrzymania, zapewnić pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Taka umowa ma charakter odpłatny i alimentacyjny, dlatego co do zasady nie jest doliczana do substratu zachowku.

Można próbować kwestionować umowę dożywocia, ale tylko wtedy, gdy istnieją konkretne dowody, że była pozorna, ukrywała darowiznę albo w wyjątkowych okolicznościach była nieważna. Sam fakt, że wskutek umowy majątek nie wejdzie do spadku, zwykle nie wystarcza. Sąd Najwyższy w wyroku z 1 czerwca 2022 r., I CSKP 140/21, podkreślił, że zawarcie umowy dożywocia co do zasady mieści się w prawie właściciela do rozporządzania majątkiem za życia.

Co z zachowkiem po ojcu, który już zmarł?

Jeżeli tata zmarł dwa lata temu, nie trzeba czekać ze wszystkim do śmierci mamy. Roszczenie o zachowek po ojcu mogło powstać już z chwilą jego śmierci, o ile ojciec miał udział w mieszkaniu albo dokonał na rzecz siostry darowizny, która powinna zostać doliczona przy obliczaniu zachowku po nim.

W typowej sytuacji, gdy rodzice mieli majątek wspólny małżeński, każdy z nich miał udział w majątku. Po śmierci ojca bada się więc jego część majątku i dokonane przez niego przysporzenia. Po śmierci mamy będzie się osobno oceniać jej majątek i jej ewentualne darowizny. Nie można automatycznie przyjąć, że po śmierci mamy będzie można dochodzić całości roszczeń dotyczących udziału ojca.

Roszczenie przeciwko osobie obowiązanej do uzupełnienia zachowku z tytułu otrzymanej od spadkodawcy darowizny przedawnia się z upływem 5 lat od otwarcia spadku, czyli od śmierci spadkodawcy. Jeżeli zatem ojciec zmarł dwa lata temu, termin co do ewentualnego zachowku po nim może jeszcze biec. Warto jednak działać bez zwłoki, bo przedawnienie może zamknąć drogę do skutecznego dochodzenia zapłaty.

Jak oblicza się zachowek przy mieszkaniu przekazanym jednemu dziecku?

Zachowek jest roszczeniem o zapłatę pieniędzy, a nie o przeniesienie udziału w mieszkaniu. Uprawnione siostry nie żądają więc wpisania ich do księgi wieczystej jako współwłaściciele, lecz zapłaty odpowiedniej kwoty.

W uproszczeniu najpierw ustala się, jaki udział przypadłby uprawnionemu przy dziedziczeniu ustawowym, następnie oblicza się połowę albo dwie trzecie tego udziału, a potem odnosi się go do wartości spadku powiększonej o doliczane darowizny. Wartość przedmiotu darowizny oblicza się według stanu z chwili jej dokonania, ale według cen z chwili ustalania zachowku. Tak wynika z art. 995 Kodeksu cywilnego i utrwalonego orzecznictwa, w tym uchwały Sądu Najwyższego z 26 marca 1985 r., III CZP 75/84.

Jeżeli mieszkanie było darowane siostrze przez oboje rodziców, trzeba ustalić, jaką część darowizny przypisać ojcu, a jaką mamie. Jeżeli natomiast mieszkanie było własnością tylko jednego rodzica, wyliczenie może wyglądać inaczej. Znaczenie mają także długi spadkowe, wcześniejsze darowizny na rzecz osób uprawnionych, ewentualny testament, wydziedziczenie, zrzeczenie się dziedziczenia oraz to, czy uprawniony otrzymał już od spadkodawcy świadczenia zaliczane na zachowek.

Jeżeli siostra sprzedała albo sprzeda mieszkanie otrzymane w darowiźnie, nie oznacza to automatycznie wygaśnięcia roszczenia o zachowek. Znaczenie ma wartość darowizny i odpowiedzialność obdarowanej w granicach przewidzianych przez przepisy. W podobnych sprawach pomocny może być artykuł: sprzedaż darowanego mieszkania.

Gdy siostra sama wykupiła lokal

Jeżeli mieszkanie było lokalem komunalnym, zakładowym albo spółdzielczym i siostra sama została uprawniona do jego wykupu, sytuacja może być inna niż przy darowiźnie. Zachowek dotyczy majątku spadkodawcy oraz doliczanych darowizn dokonanych przez spadkodawcę. Jeżeli rodzice nie byli właścicielami mieszkania i nie przekazali siostrze prawa majątkowego ani pieniędzy, sama okoliczność wykupu przez siostrę nie musi tworzyć podstawy do zachowku.

Nie oznacza to jednak, że sprawa zawsze jest przegrana. Trzeba sprawdzić, czy rodzice finansowali wykup, czy zrzekali się jakichś praw na rzecz siostry, czy siostra została wskazana jako nabywca wyłącznie formalnie oraz czy doszło do czynności, którą można potraktować jako darowiznę albo inne nieodpłatne przysporzenie. Bez dokumentów nie da się tego rozstrzygnąć bezpiecznie.

Jakie dokumenty warto zgromadzić?

Przed wystąpieniem z żądaniem zapłaty zachowku warto zebrać dokumenty, które pokażą rzeczywisty przebieg sprawy. Najważniejsze będą:

• akt notarialny, na podstawie którego siostra nabyła mieszkanie,
• aktualny odpis księgi wieczystej oraz historia wpisów w księdze,
• dokumenty z gminy, spółdzielni albo wspólnoty dotyczące wykupu lokalu,
• akty zgonu rodziców, akty urodzenia dzieci oraz dokumenty potwierdzające krąg spadkobierców,
• postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia po ojcu,
• dowody dotyczące wartości mieszkania i ewentualnych nakładów,
• dokumenty pokazujące, czy siostra faktycznie wykonywała obowiązki wynikające z dożywocia.

Na podstawie tych dokumentów można ocenić, czy kierować do siostry wezwanie do zapłaty zachowku, czy najpierw konieczne będzie postępowanie spadkowe po ojcu, czy też sprawa wymaga zakwestionowania pozorności albo ważności umowy.

FAQ

Czy możemy żądać zachowku dopiero po śmierci mamy?

Nie zawsze. Jeżeli ojciec już zmarł i miał udział w mieszkaniu albo dokonał darowizny na rzecz siostry, roszczenie po ojcu mogło powstać już w dniu jego śmierci. Sprawę po mamie ocenia się osobno po jej śmierci.

Czy darowizna sprzed ponad 10 lat liczy się do zachowku?

Jeżeli darowizna została dokonana na rzecz dziecka spadkodawcy, czyli osoby będącej spadkobiercą ustawowym i uprawnionej do zachowku, sam upływ 10 lat zwykle nie wyłącza jej doliczenia. Ograniczenie z art. 994 § 1 Kodeksu cywilnego dotyczy darowizn na rzecz osób spoza tego kręgu.

Czy umowa dożywocia zawsze blokuje zachowek?

Co do zasady tak, bo jest to umowa odpłatna, a nie darowizna. Wyjątkiem mogą być sytuacje, w których umowa była pozorna, ukrywała darowiznę albo istnieją szczególne podstawy do kwestionowania jej ważności. Wymaga to jednak konkretnych dowodów.

Czy zachowek oznacza prawo do części mieszkania?

Nie. Zachowek jest roszczeniem o zapłatę pieniędzy. Uprawniony nie staje się współwłaścicielem mieszkania tylko dlatego, że przysługuje mu zachowek.

Od kogo żąda się zapłaty zachowku?

Najpierw bada się odpowiedzialność spadkobierców. Jeżeli uprawniony nie może otrzymać należnego zachowku od spadkobiercy, może w odpowiednich granicach kierować roszczenie do osoby, która otrzymała od spadkodawcy doliczaną darowiznę, np. do siostry obdarowanej mieszkaniem.

Podsumowanie

Szansa na zachowek zależy przede wszystkim od tego, czy mieszkanie zostało darowane siostrze przez rodziców, czy przeniesione na nią w ramach umowy dożywocia, czy też siostra wykupiła lokal na własne nazwisko bez darowizny ze strony rodziców. Jeżeli była darowizna, roszczenie o zachowek może być realne, także gdy od darowizny minęło ponad 10 lat. Jeżeli była prawdziwa i wykonywana umowa dożywocia, dochodzenie zachowku od wartości mieszkania będzie znacznie trudniejsze.

W opisanej sytuacji szczególnie ważne jest, aby nie zwlekać z analizą sprawy po ojcu. Skoro zmarł dwa lata temu, termin przedawnienia ewentualnego roszczenia po nim może nadal biec. Najbezpieczniej zacząć od sprawdzenia aktu notarialnego, księgi wieczystej i dokumentów wykupu lokalu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 908, art. 922, art. 991–1000 i art. 1007.
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 26 marca 1985 r., sygn. akt III CZP 75/84.
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2008 r., sygn. akt IV CSK 509/07.
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 1 czerwca 2022 r., sygn. akt I CSKP 140/21 – orzeczenie SN.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.