Wynajem mieszkania po zmarłym przed końcem sprawy spadkowej

Wynajem pojedynczego mieszkania przed zakończeniem sprawy spadkowej

Ten artykuł dotyczy cywilnoprawnego zarządzania jednym mieszkaniem do czasu formalnego potwierdzenia dziedziczenia. Trzeba ustalić krąg spadkobierców, zakres zgody na zawarcie umowy i sposób rozliczania czynszu; sam brak postanowienia sądu nie rozstrzyga wszystkich tych kwestii.

Jeżeli zmarły wynajmował kilka lokali, w tym użytkowe, a problem obejmuje także PIT, VAT lub faktury, właściwy jest podlinkowany niżej artykuł o najmie lokali po śmierci właściciela.

Postępowanie wymaga dodatkowych czynności, gdy nastąpi śmierć spadkobiercy w toku sprawy spadkowej.

Testament a prawo do zarządzania mieszkaniem

Testament może powoływać konkretną osobę do całego spadku albo do udziału w spadku, ale dopóki sąd nie zakończy sprawy, trzeba liczyć się z tym, że inny uczestnik postępowania może zgłaszać zarzuty, np. co do ważności testamentu, zdolności testowania albo kręgu osób powołanych do spadku. Jeżeli testament okaże się skuteczny i dana osoba będzie jedyną spadkobierczynią, jej prawo do mieszkania będzie oceniane od chwili śmierci spadkodawcy, a nie dopiero od dnia wydania postanowienia.

Nie oznacza to jednak, że w każdej sytuacji bezpiecznie jest zawrzeć umowę najmu już w trakcie postępowania. Wynajmujący nie zawsze musi być właścicielem lokalu, ale musi mieć możliwość oddania lokalu do używania i wykonywania obowiązków z umowy. Jeżeli później okaże się, że osoba podpisująca umowę nie była jedynym spadkobiercą albo nie miała zgody pozostałych uprawnionych, mogą pojawić się roszczenia o rozliczenie czynszu, wydanie lokalu, naprawienie szkody albo zwrot pożytków.

W opisanej sytuacji szczególne znaczenie ma to, że sąd nadal ustala uczestników postępowania, a jedna z osób z rodziny może być przesłuchiwana i istnieją wątpliwości dotyczące majątku zmarłej. To przemawia za ostrożnością. Bezpieczniejsze jest najpierw przyspieszenie ustalenia kręgu spadkobierców, złożenie brakujących dokumentów i rozważenie wniosku o zabezpieczenie majątku, a dopiero potem podejmowanie decyzji o najmie.

Wspólność spadku i zgoda pozostałych spadkobierców

Jeżeli spadek przypada kilku osobom, do czasu działu spadku powstaje wspólność majątku spadkowego. Zgodnie z art. 1035 Kodeksu cywilnego stosuje się wtedy odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Dla wynajmu mieszkania istotne są przede wszystkim zasady zarządu rzeczą wspólną.

Czynności zwykłego zarządu wymagają zgody większości współwłaścicieli liczonej według wielkości udziałów. Jeżeli zgody nie ma, każdy współwłaściciel może żądać upoważnienia sądowego. Natomiast do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a przy jej braku współwłaściciele mający co najmniej połowę udziałów mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Czy wynajem mieszkania jest zwykłym zarządem, czy czynnością przekraczającą zwykły zarząd, zależy od okoliczności. Krótkoterminowy najem na warunkach rynkowych, służący pokryciu opłat i ochronie lokalu, może być oceniany inaczej niż wieloletnia umowa, najem okazjonalny wymagający dodatkowych formalności, oddanie lokalu osobie konfliktowej albo umowa, która utrudni późniejszy dział spadku. Im większy wpływ umowy na majątek spadkowy, tym większa potrzeba uzyskania zgody wszystkich zainteresowanych albo zgody sądu.

Jeżeli prawomocne postanowienie błędnie określa krąg spadkobierców lub ich udziały, przed dalszym zarządzaniem lokalem może być potrzebna zmiana prawomocnego postanowienia spadkowego.

Co z opłatami za mieszkanie i czynszem z najmu?

Opłaty za mieszkanie, media, ubezpieczenie, podatek od nieruchomości czy opłaty do wspólnoty nie znikają tylko dlatego, że trwa postępowanie spadkowe. Jeżeli jedna osoba płaci je z własnych środków, powinna zachowywać potwierdzenia przelewów, rachunki i korespondencję. Po ustaleniu spadkobierców takie wydatki mogą być przedmiotem rozliczeń, zwłaszcza gdy okaże się, że spadkobierców jest kilku.

Zgodnie z zasadami współwłasności pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów, a w takim samym stosunku ponoszą oni wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Dlatego czynsz uzyskany z najmu mieszkania wchodzącego do spadku nie powinien być traktowany jak prywatny dochód jednej osoby, jeżeli nie wiadomo jeszcze, kto i w jakich udziałach dziedziczy.

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem, jeżeli najem ma nastąpić przed zakończeniem postępowania, jest jasne dokumentowanie wszystkich wpływów i wydatków. W umowie warto unikać długich, trudnych do wypowiedzenia zobowiązań, a środki z najmu przeznaczać w pierwszej kolejności na utrzymanie lokalu. Gdy istnieje spór, lepiej uzyskać zgodę pozostałych uprawnionych albo rozstrzygnięcie sądu niż ryzykować późniejsze roszczenia.

Gdy z mieszkania znikają pieniądze lub rzeczy

Jeżeli po śmierci spadkodawcy z konta bankowego zniknęły pieniądze albo z mieszkania zabrano wartościowe przedmioty, nie jest to argument za szybkim wynajmem lokalu, lecz za zabezpieczeniem majątku. Kodeks postępowania cywilnego przewiduje zabezpieczenie spadku, gdy zostanie uprawdopodobnione, że grozi naruszenie rzeczy lub praw majątkowych należących do spadku, zwłaszcza przez usunięcie, uszkodzenie, zniszczenie albo nieusprawiedliwione rozporządzenie.

Szczegółową ścieżkę uzyskiwania dokumentów i dochodzenia zwrotu opisuje artykuł o sprzedaży majątku przez konkubinę.

Wniosek o zabezpieczenie może złożyć m.in. osoba, która uprawdopodobni, że jest spadkobiercą. Sąd może zastosować taki środek, jaki uzna za odpowiedni, np. spisanie majątku ruchomego i oddanie go pod dozór, złożenie kosztowności do depozytu sądowego, ustanowienie dozoru nad nieruchomością albo w szczególnych przypadkach ustanowienie zarządu tymczasowego.

W praktyce warto sporządzić listę brakujących rzeczy, zebrać dowody posiadania tych przedmiotów przez zmarłą, zabezpieczyć korespondencję, zdjęcia, potwierdzenia zakupów i informacje od sąsiadów. Jeżeli zachodzi podejrzenie przestępstwa, należy rozważyć zawiadomienie policji lub prokuratury. W sprawie spadkowej można natomiast wnosić o spis inwentarza, aby uporządkować skład majątku i ułatwić późniejsze rozliczenia.

Co zrobić w opisanej sytuacji?

Przy opisanym stanie faktycznym najbezpieczniej nie podpisywać samodzielnie umowy najmu, dopóki sąd nie potwierdzi nabycia spadku albo dopóki nie będzie jasne, że nie ma innych osób skutecznie kwestionujących testament. Ryzyko jest większe, ponieważ sąd wciąż ustala krąg uczestników, a w sprawie pojawiają się zarzuty dotyczące pieniędzy i przedmiotów po zmarłej.

W pierwszej kolejności warto złożyć do sądu wszystko, co pozwala ustalić brakującego uczestnika albo wykazać, że jego dane są niemożliwe do ustalenia mimo podjętych działań. Jeżeli uczestnik prawdopodobnie nie żyje, pomocne mogą być dokumenty z zagranicznych rejestrów, korespondencja z rodziną, wyniki poszukiwań oraz wniosek o dalsze czynności sądu, jeżeli samodzielne ustalenie danych nie jest możliwe.

Równolegle można rozważyć wniosek o zabezpieczenie spadku albo spis inwentarza, zwłaszcza jeżeli istnieje obawa dalszego wynoszenia rzeczy z mieszkania. Jeżeli najem jest konieczny, bo koszty utrzymania lokalu są wysokie, lepiej wystąpić do sądu o zgodę lub upoważnienie do konkretnej czynności zarządu niż podpisywać umowę bez zabezpieczenia swojej sytuacji.

FAQ

Czy testament wystarczy, aby wynająć mieszkanie po zmarłym?

Testament jest bardzo ważnym dokumentem, ale sam w sobie nie zawsze wystarcza w relacjach z osobami trzecimi. Bez postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia najemca lub inna osoba może kwestionować, czy wynajmujący rzeczywiście ma prawo zarządzać lokalem.

Czy spadkobierca staje się właścicielem dopiero po sprawie spadkowej?

Nie. Spadkobierca nabywa spadek z chwilą śmierci spadkodawcy. Postanowienie sądu albo akt poświadczenia dziedziczenia zasadniczo potwierdzają ten stan i ułatwiają wykazanie praw wobec innych osób.

Jeżeli prawa trzeba potwierdzić sądownie, należy ustalić, jaki sąd jest właściwy w sprawie spadkowej. Dodatkowe zasady reprezentacji pojawiają się natomiast wtedy, gdy spadkobierca jest ubezwłasnowolniony.

Czy jeden spadkobierca może sam podpisać umowę najmu?

Jeżeli jest jedynym spadkobiercą i może to wykazać, ryzyko jest mniejsze. Jeżeli spadkobierców jest kilku albo sprawa jest sporna, potrzebna może być zgoda pozostałych osób albo rozstrzygnięcie sądu. Znaczenie ma także czas trwania umowy i to, czy najem utrudni późniejszy dział spadku.

Co zrobić, gdy mieszkanie stoi puste, a opłaty rosną?

Należy dokumentować wszystkie wydatki i rozważyć działania, które nie tworzą dodatkowego sporu: przyspieszenie postępowania spadkowego, wniosek o zabezpieczenie spadku, spis inwentarza, uzyskanie zgody potencjalnych spadkobierców albo wniosek do sądu o zgodę na konkretną czynność zarządu.

Czy czynsz z najmu można zatrzymać dla siebie?

Nie zawsze. Jeżeli później okaże się, że jest kilku spadkobierców, czynsz z najmu może wymagać rozliczenia według udziałów. Osoba pobierająca czynsz powinna prowadzić jasne zestawienie wpływów i wydatków związanych z lokalem.

Czy zniknięcie rzeczy z mieszkania można zgłosić w sprawie spadkowej?

Tak. W postępowaniu spadkowym można wnosić o zabezpieczenie spadku, spis inwentarza albo inne czynności chroniące majątek. Jeżeli zachodzi podejrzenie kradzieży lub przywłaszczenia, właściwe może być również zawiadomienie policji lub prokuratury.

Podsumowanie

Wynajem mieszkania po zmarłym w trakcie postępowania spadkowego nie jest automatycznie wykluczony, ale w praktyce wymaga dużej ostrożności. Spadkobierca nabywa spadek z chwilą śmierci, lecz przed formalnym potwierdzeniem dziedziczenia może mieć problem z wykazaniem swoich praw wobec najemcy i innych osób. Jeżeli są inni spadkobiercy, spór o testament albo nieustaleni uczestnicy, samodzielne podpisanie umowy najmu może prowadzić do odpowiedzialności i rozliczeń.

W opisanej sprawie najbezpieczniejsze jest najpierw zabezpieczenie majątku, udokumentowanie opłat i strat, a następnie uzyskanie potwierdzenia dziedziczenia albo zgody sądu na konkretną czynność. Pozwoli to ograniczyć ryzyko, że najem stanie się kolejnym elementem sporu spadkowego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.

2. Art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego - zakres praw i obowiązków wchodzących do spadku.

3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296.