Sprzedaż mieszkania z darowizny a zachowek

Darowizna mieszkania a zachowek

Zachowek to roszczenie pieniężne najbliższych członków rodziny spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, ale nie otrzymali należnej im wartości w spadku, testamencie, darowiźnie, zapisie windykacyjnym albo w innych świadczeniach wskazanych w przepisach. Podstawowe zasady wynikają z art. 991 Kodeksu cywilnego.

Do zachowku uprawnieni są zstępni, małżonek oraz rodzice spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy. Wysokość zachowku wynosi zasadniczo połowę wartości udziału spadkowego, który przypadłby uprawnionemu przy dziedziczeniu ustawowym. Jeżeli uprawniony jest małoletnim zstępnym albo osobą trwale niezdolną do pracy, zachowek wynosi dwie trzecie tego udziału.

Samo otrzymanie darowizny od babci nie oznacza automatycznie, że po jej śmierci trzeba będzie zapłacić zachowek. Najpierw trzeba ustalić, czy darowizna będzie doliczana do spadku przy obliczaniu zachowku. Dopiero wtedy można mówić o ewentualnej odpowiedzialności obdarowanego.

Kiedy darowizna sprzed lat nie jest doliczana do zachowku?

Zgodnie z art. 994 § 1 Kodeksu cywilnego przy obliczaniu zachowku nie dolicza się do spadku drobnych darowizn, zwyczajowo przyjętych w danych stosunkach, ani darowizn dokonanych przed więcej niż dziesięciu laty, licząc wstecz od otwarcia spadku, jeżeli były dokonane na rzecz osób niebędących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku.

Otwarcie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy. Dziesięcioletni termin liczy się więc nie od dnia dzisiejszego, lecz od dnia śmierci darczyńcy. Jeżeli babcia żyje, roszczenie o zachowek jeszcze nie powstało.

W opisanej sytuacji ważne jest to, że dzieci babci żyją, w tym rodzic osoby obdarowanej. Jeżeli w chwili śmierci babci rodzic będzie mógł dziedziczyć po niej z ustawy, wnuk co do zasady nie będzie w pierwszej kolejności spadkobiercą ustawowym ani osobą uprawnioną do zachowku. W takim układzie trzeba stosować reguły dotyczące darowizny dla osoby obcej sprzed ponad 10 lat, dlatego mieszkanie przekazane 16 lat wcześniej może nie być doliczane do spadku przy obliczaniu zachowku.

Inaczej może być, gdy w chwili śmierci babci sytuacja rodzinna będzie inna, na przykład rodzic obdarowanego wcześniej umrze, odrzuci spadek, zostanie uznany za niegodnego dziedziczenia albo wystąpi inna okoliczność wpływająca na krąg spadkobierców. Wtedy trzeba ponownie ocenić, czy obdarowany wnuk jest spadkobiercą albo uprawnionym do zachowku.

Wykonanie remontu nieruchomości a wartość zachowku

Jeżeli dana darowizna ma być doliczona do spadku, jej wartość ustala się według reguły z art. 995 § 1 Kodeksu cywilnego: stan przedmiotu darowizny przyjmuje się z chwili dokonania darowizny, natomiast ceny z chwili ustalania zachowku.

Oznacza to, że przy mieszkaniu darowanym przed remontem bierze się pod uwagę stan lokalu z dnia darowizny. Remont wykonany później przez obdarowanego, na przykład wymiana okien, drzwi, podłóg, instalacji, gładzie albo inne ulepszenia, nie powinien zwiększać wartości darowizny doliczanej do zachowku. Aktualne ceny rynkowe stosuje się jednak do takiego stanu lokalu, jaki istniał w dniu darowizny.

Brak faktur za remont nie przekreśla możliwości wykazania, że lokal był w gorszym stanie w chwili darowizny. W praktyce mogą pomóc zdjęcia, korespondencja, zeznania świadków, historia przelewów, dokumentacja administracyjna, oględziny albo opinia rzeczoznawcy. W sporze sądowym decydujące znaczenie często ma opinia biegłego.

Czy sprzedaż mieszkania przed śmiercią babci wpływa na zachowek?

Sprzedaż mieszkania przez obdarowanego nie powoduje sama w sobie obowiązku zapłaty zachowku. Jeżeli darowizna nie będzie doliczana do spadku z uwagi na upływ ponad 10 lat i status obdarowanego, późniejsza sprzedaż lokalu nie powinna zmieniać tej oceny.

Jeżeli natomiast darowizna będzie doliczana do spadku, cena sprzedaży nie jest automatyczną podstawą obliczenia zachowku. Może jednak stać się jednym z dowodów na wartość rynkową nieruchomości. Nadal obowiązuje zasada z art. 995 Kodeksu cywilnego, czyli stan z dnia darowizny i ceny z chwili ustalania zachowku.

Przy sprzedaży mieszkania warto oddzielić kwestie zachowku od podatków. Artykuł dotyczy odpowiedzialności z tytułu zachowku, a nie podatku dochodowego, podatku od spadków i darowizn ani kosztów notarialnych. Te obowiązki ocenia się według odrębnych przepisów.

Kto odpowiada za zachowek po dalszej darowiźnie mieszkania?

Jeżeli obdarowany przekaże mieszkanie dalej komuś z rodziny, nie oznacza to automatycznie, że ewentualne roszczenie o zachowek przejdzie na nowego właściciela. Zasadą jest, że uprawniony do zachowku w pierwszej kolejności kieruje roszczenie do spadkobierców, następnie do zapisobierców windykacyjnych, a dopiero w dalszej kolejności do osób, które otrzymały od spadkodawcy darowizny doliczane do spadku.

Odpowiedzialność obdarowanego wynika z art. 1000 Kodeksu cywilnego i jest ograniczona do granic wzbogacenia będącego skutkiem darowizny. Jeżeli obdarowany rozporządził lokalem dalej, ocena odpowiedzialności może zależeć od konkretnych okoliczności, w tym od tego, czy nadal jest wzbogacony i czy dalsze rozporządzenie nie miało na celu pokrzywdzenia wierzycieli. Dalsza darowizna nie powinna być traktowana jako pewny sposób uniknięcia zachowku.

W opisanym stanie faktycznym najważniejsze pozostaje jednak to, czy pierwotna darowizna od babci w ogóle będzie doliczana do spadku. Jeżeli nie będzie doliczana, to co do zasady nie powstanie również odpowiedzialność z tego tytułu ani po stronie pierwszego obdarowanego, ani po stronie osoby, która później otrzyma mieszkanie od niego.

Termin przedawnienia i możliwość rozłożenia zachowku na raty

Roszczenia z tytułu zachowku nie są bezterminowe. Co do zasady przedawniają się z upływem 5 lat. W przypadku roszczeń przeciwko spadkobiercy termin liczy się od ogłoszenia testamentu, a przy roszczeniu przeciwko osobie obowiązanej do uzupełnienia zachowku z tytułu darowizny albo zapisu windykacyjnego - od otwarcia spadku.

Od 2023 r. Kodeks cywilny wyraźnie przewiduje także możliwość żądania przez zobowiązanego odroczenia terminu płatności zachowku, rozłożenia go na raty, a w wyjątkowych przypadkach nawet jego obniżenia. Wynika to z art. 997¹ Kodeksu cywilnego. Sąd ocenia wtedy sytuację osobistą i majątkową uprawnionego oraz zobowiązanego.

FAQ

Podsumowanie

W przypadku mieszkania darowanego przez babcię 16 lat temu kluczowe jest ustalenie, czy obdarowany wnuk będzie w chwili śmierci babci spadkobiercą albo osobą uprawnioną do zachowku. Jeżeli nie, darowizna dokonana ponad 10 lat przed otwarciem spadku co do zasady nie powinna być doliczana do spadku przy obliczaniu zachowku.

Jeżeli jednak darowizna z jakiegoś powodu będzie doliczana, wartość mieszkania ustala się według stanu z chwili darowizny, a nie według stanu po remoncie. Sprzedaż lokalu nie przesądza o wysokości zachowku, choć może mieć znaczenie dowodowe. Dalsza darowizna mieszkania na rzecz członka rodziny nie powinna być traktowana jako prosty sposób na wyłączenie odpowiedzialności.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 991, art. 994, art. 995, art. 997¹, art. 1000 i art. 1007.