Brat mieszka w gospodarstwie po rodzicach – czy można żądać czynszu lub wyprowadzki?

Najpierw sprawdź, czy brat ma tytuł prawny do domu

Podstawowym argumentem właściciela jest prawo własności. Zgodnie z art. 140 Kodeksu cywilnego właściciel może, w granicach ustaw i zasad współżycia społecznego, korzystać z rzeczy z wyłączeniem innych osób oraz rozporządzać rzeczą. W praktyce trzeba więc zacząć od dokumentów: aktu notarialnego przekazania gospodarstwa, księgi wieczystej, ewentualnych postanowień spadkowych oraz zapisów dotyczących dożywocia, użytkowania albo służebności mieszkania.

Jeżeli z dokumentów wynika, że gospodarstwo wraz z domem należy wyłącznie do Pana, a na rzecz brata nie ustanowiono służebności mieszkania, użytkowania, prawa dożywocia, najmu ani innego skutecznego tytułu, sam fakt wieloletniego zamieszkiwania w domu nie tworzy po jego stronie prawa własności. Brat może powoływać się na ustalenia rodzinne, pomoc przy domu czy opłacanie rachunków, ale nie zastępuje to tytułu prawnego do nieruchomości.

Inaczej należy ocenić sytuację, gdy brat jest współwłaścicielem albo ma udział w spadku obejmującym nieruchomość. Wtedy nie mówimy już o prostym użyczeniu, lecz o zasadach współposiadania rzeczy wspólnej, zarządu nieruchomością i ewentualnego zniesienia współwłasności. W takiej sytuacji przydatna może być analiza zasad dotyczących korzystania ze wspólnej nieruchomości.

Ustne użyczenie domu po rodzicach

Jeżeli właściciel przez lata tolerował zamieszkiwanie brata w starym domu i nie pobierał czynszu, najczęściej można mówić o umowie użyczenia. Zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony albo nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu rzeczy. Umowa użyczenia nie wymaga formy pisemnej; może wynikać także z zachowania stron, na przykład z tego, że właściciel przez lata pozwalał bratu mieszkać w domu.

Użyczenie jest z natury nieodpłatne. Dlatego dopóki ono trwa, nie można po prostu ogłosić bratu, że od następnego miesiąca ma płacić czynsz jak najemca. Można natomiast zaproponować zawarcie pisemnej umowy najmu lub innej odpłatnej umowy korzystania z części domu. Jeżeli brat nie zgodzi się na nowe warunki, właściciel powinien rozważyć wypowiedzenie użyczenia.

Zgodnie z art. 713 Kodeksu cywilnego: „Biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia”. Opłacanie prądu, wody, ogrzewania, wywozu śmieci czy drobnych bieżących napraw zwykle mieści się właśnie w zwykłych kosztach utrzymania. Takie płatności nie dowodzą jeszcze, że brat ma prawo własności do domu albo że zawarto najem.

Jak wypowiedzieć użyczenie lokalu mieszkalnego?

Kodeks cywilny nie przewiduje jednego sztywnego terminu wypowiedzenia użyczenia zawartego na czas nieoznaczony. Art. 715 K.c. stanowi, że użyczenie kończy się, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo gdy upłynął czas, w którym mógł ten użytek uczynić. Jeżeli natomiast biorący używa rzeczy sprzecznie z umową, z właściwościami lub przeznaczeniem rzeczy, powierza ją osobie trzeciej bez upoważnienia albo rzecz stała się potrzebna użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy, właściciel może żądać zwrotu rzeczy na podstawie art. 716 K.c.

W przypadku lokalu mieszkalnego bezpiecznym rozwiązaniem jest pisemne wypowiedzenie użyczenia z rozsądnym terminem na wyprowadzkę. W praktyce często przyjmuje się przez analogię termin z art. 688 K.c., czyli trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Nie jest to automatyczna reguła dla każdego użyczenia, ale przy wieloletnim zamieszkiwaniu członka rodziny daje mocniejszy argument, że właściciel działał rzetelnie i nie nadużył prawa.

W piśmie warto wskazać: dane właściciela i brata, dokładne oznaczenie domu lub części domu, informację o wypowiedzeniu użyczenia, termin opróżnienia lokalu, obowiązek wydania kluczy oraz rozliczenia mediów. Pismo najlepiej doręczyć za potwierdzeniem odbioru albo wręczyć przy świadku. Jeżeli brat odmawia odbioru, istotne będzie udokumentowanie próby doręczenia.

Czy właściciel może żądać czynszu od brata?

Jeżeli strony nadal łączy użyczenie, odpowiedź brzmi: nie w formie jednostronnie narzuconego czynszu. Czynsz jest elementem najmu, a najem wymaga porozumienia co do odpłatnego korzystania z rzeczy. Właściciel może jednak zaproponować bratu zawarcie umowy najmu części domu, określić wysokość czynszu, zasady korzystania z pomieszczeń i rozliczania mediów. Brat może taką propozycję przyjąć albo odrzucić.

Po skutecznym zakończeniu użyczenia sytuacja się zmienia. Jeżeli brat nie opuści domu, przestaje korzystać z niego na podstawie tytułu prawnego. Wtedy właściciel może dochodzić odszkodowania za bezumowne zajmowanie lokalu. Art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje, że osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego powinna co miesiąc uiszczać odszkodowanie do dnia opróżnienia lokalu. Co do zasady odpowiada ono czynszowi, jaki właściciel mógłby otrzymać z najmu lokalu, a jeżeli nie pokrywa strat, można żądać odszkodowania uzupełniającego.

W praktyce warto oddzielić dwie rzeczy: rozliczenie kosztów utrzymania domu oraz wynagrodzenie za korzystanie. Brat może nadal być zobowiązany do opłacania mediów i bieżących kosztów, które zużywa, ale po wypowiedzeniu użyczenia można dodatkowo naliczać odszkodowanie za dalsze zajmowanie lokalu. Dla bezpieczeństwa wysokość odszkodowania warto uzasadnić stawkami rynkowymi dla podobnych lokali w okolicy.

Czy można żądać wyprowadzki brata?

Tak, jeżeli brat nie ma skutecznego tytułu prawnego do dalszego zamieszkiwania, właściciel może żądać wydania nieruchomości. Podstawą ogólną jest art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego: właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że tej osobie przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Nie należy jednak usuwać brata samodzielnie. Właściciel nie powinien wymieniać zamków pod jego nieobecność, wynosić rzeczy, odcinać prądu czy wody ani uniemożliwiać wejścia do domu bez tytułu wykonawczego. Takie działania mogą narazić właściciela na odpowiedzialność cywilną, a w skrajnych przypadkach także karną. Jeżeli brat po wypowiedzeniu użyczenia nie wyprowadzi się dobrowolnie, należy wnieść pozew o opróżnienie lokalu, czyli potocznie o eksmisję.

Ponieważ dom służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, brat może być traktowany jako lokator w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów, jeśli wcześniej używał lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż własność, na przykład użyczenia. W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd rozstrzyga o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo o braku takiego uprawnienia. Jeżeli sąd przyzna takie uprawnienie, wykonanie eksmisji może zostać wstrzymane do czasu złożenia przez gminę oferty najmu socjalnego.

Podział działki i przekazanie starego domu córce

Jako właściciel może Pan planować wydzielenie działki ze starym domem i przekazanie jej córce, ale formalnie wymaga to osobnego postępowania geodezyjnego oraz sprawdzenia ograniczeń administracyjnych. Trzeba ocenić między innymi zgodność podziału z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy, dostęp wydzielanej działki do drogi publicznej oraz możliwość samodzielnego korzystania z budynku.

Jeżeli nieruchomość ma charakter rolny, znaczenie mogą mieć również przepisy o kształtowaniu ustroju rolnego. Przekazanie nieruchomości rolnej córce jako osobie bliskiej jest co do zasady traktowane łagodniej niż sprzedaż osobie obcej, ale przed aktem notarialnym warto sprawdzić powierzchnię, przeznaczenie gruntu, oznaczenie użytków oraz ewentualne obowiązki wobec KOWR. Notariusz powinien zweryfikować, czy w danej konfiguracji potrzebne są dodatkowe dokumenty lub oświadczenia.

Sprzeciw brata wobec planów córki nie blokuje sam przez się podziału i darowizny, jeżeli brat nie ma prawa rzeczowego ani współwłasności. Może natomiast utrudniać faktyczne korzystanie z domu, dlatego najlepiej najpierw uregulować zasady jego zamieszkiwania: zawrzeć pisemną umowę odpłatną, ustalić konkretną część domu do korzystania albo zakończyć użyczenie i dochodzić opróżnienia lokalu.

FAQ

Podsumowanie

Jeżeli jest Pan wyłącznym właścicielem gospodarstwa i starego domu, a brat nie ma służebności, współwłasności ani najmu, zasadniczym argumentem jest to, że mieszka on dzięki Pana zgodzie, najczęściej w ramach użyczenia. Użyczenie można zakończyć, najlepiej pisemnie i z rozsądnym terminem. Dopiero po jego zakończeniu można konsekwentnie żądać wydania lokalu i odszkodowania za dalsze zajmowanie domu.

Przed podjęciem ostrych działań warto zaproponować rozwiązanie ugodowe: pisemne ustalenie części domu, odpłatności, zasad remontu i terminu ewentualnej wyprowadzki. Jeżeli brat odmówi, kolejnym krokiem powinno być wypowiedzenie użyczenia, wezwanie do opróżnienia lokalu, a w razie potrzeby pozew o eksmisję.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.

2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733.

3. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592.

4. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741.