Współwłasność po spadku, co zrobić, gdy rodzeństwo blokuje sprzedaż mieszkania?

Prawa i obowiązki współwłaścicieli odziedziczonego mieszkania

Spadkobiercy nabywają spadek w chwili jego otwarcia i z tą chwilą powstaje pomiędzy nimi wspólność majątku spadkowego. Wspólność ta powstaje z mocy prawa i dotyczy całego majątku spadkowego.

Współwłasność polega na tym, że dana rzecz należy niepodzielnie do wszystkich współwłaścicieli, zaś każdemu ze współwłaścicieli przysługują wszystkie atrybuty prawa własności (tzn. wszystkie uprawnienia składające się na własność). Niepodzielność oznacza, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy, a nie do jej części odpowiadającej udziałowi. Każde z Pani rodzeństwa może zatem mieszkać w odziedziczonym mieszkaniu jak i również zameldować się w nim bez zgody Pani i pozostałych spadkobierców. Każdy ze spadkobierców ma bowiem prawo korzystać z nieruchomości i niestety taki stan prawny będzie istniał dopóki nie zostanie zniesiona współwłasność.

Dział spadku

Zniesienie współwłasności odbywa się poprzez dział spadku. Artykuł 1035 Kodeksu cywilnego (K.c.) stanowi, że do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych, z zachowaniem postanowień art. 1036-1046 K.c.

Skutkiem działu jest uregulowanie stosunków pomiędzy współspadkobiercami w zakresie składników spadku, jak też odpowiedzialności za długi spadkowe. Skutkiem działu spadku jest więc to, że poszczególni spadkobiercy stają się wyłącznymi podmiotami przyznanych im praw majątkowych, np. właścicielami określonych nieruchomości, rzeczy ruchomych, praw. Spadek przestaje istnieć.

Po analizie stanu faktycznego Pani sprawy uważam, że jedynym wyjściem z sytuacji jest dokonanie działu spadku i zniesienia współwłasności. Można to dokonać w sądzie lub przed notariuszem. Przy czym przed notariuszem procedura będzie droższa.

Stosownie do przepisu art. 1037 § 1 K.c. dział spadku może nastąpić bądź na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców.

Jeśli pomiędzy Państwem istnieje konflikt, to nie da się przeprowadzić zgodnego, umownego działu spadku. Dlatego pozostaje droga sądowa.

Podziału spadku pomiędzy współspadkobierców można dokonać w ten sposób, że poszczególne przedmioty zostaną podzielone fizycznie i przyznane poszczególnym spadkobiercom. Następuje to stosownie do wielkości udziałów poszczególnych spadkobierców. W ramach tego podziału dopuszczalne jest ustalenie dopłat na rzecz niektórych współspadkobierców, jeżeli majątku spadkowego nie da się podzielić w taki sposób, aby wartość przedmiotów przyznanych poszczególnym osobom odpowiadała wielkości ich udziałów.

Drugim sposobem podziału jest przyznanie pewnych przedmiotów spadkowych w całości jednemu lub kilku współspadkobiercom. Są oni z reguły obciążani obowiązkiem dokonania spłaty na rzecz pozostałych.

Trzecim sposobem jest tzw. podział cywilny. Przedmioty należące do spadku zostają sprzedane, a uzyskana kwota ulega podziałowi pomiędzy współspadkobierców w stosunku do przysługujących im udziałów. Może być stosowana kombinacja tych sposobów podziału.

Tak więc w wyniku dokonania działu spadku, możliwy jest podział rzeczy lub prawa wchodzącego w skład majątku spadkowego poprzez przyznanie tej rzeczy lub prawa jednej osobie, przy jednoczesnym zobowiązaniu dokonania spłat na rzecz pozostałych współspadkobierców. Wówczas osoba otrzymująca w całości daną rzecz lub prawo nabywa jej część ponad dotychczas posiadany i przysługujący jej udział w rzeczy lub prawie. Konsekwencją tego jest zbycie tej części rzeczy lub prawa po stronie tego spadkobiercy, który w zamian przysługującej części rzeczy lub prawa otrzyma spłatę pieniężną.

Można także podzielić spadek bez spłat i dopłat.

Odnośnie sądowego podziału spadku poprzez nakazanie sprzedaży nieruchomości i podział kwoty uzyskanej ze sprzedaży (jest to tzw. podział cywilny), należy wziąć pod uwagę, iż w takim wypadku sprzedaż nieruchomości odbywa się według przepisów dotyczących sprzedaży nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego. Wiąże się to z tym, że sprzedaży dokonuje w drodze licytacji komornik. Koszty komornika są wysokie. Operat szacunkowy sporządzany przez rzeczoznawcę (koszty) zazwyczaj wskazuje cenę niższą niż wolnorynkowa. Pierwsza licytacja rozpoczyna się od ceny wywoławczej wynoszącej 3/4 ceny oszacowania. Druga licytacja (jeżeli pierwsza nie przyniesie skutku, co często ma miejsce) rozpoczyna się od ceny wywoławczej wynoszącej 2/3 ceny oszacowania. Przy podziale cywilnym można „stracić” (koszty postępowania, cena zbycia) nawet więcej niż 1/3 wartości nieruchomości.

Właśnie z powyższego względu sądy często proponują stronom, aby zawiesić postępowanie na jakiś okres czasu, w którym strony mogłyby spróbować porozumieć się co do sprzedaży wspólnej nieruchomości bez udziału kosztownego komornika.

Radziłabym Pani porozumieć się z rodzeństwem co do ewentualnego działu spadku. Możecie Państwo sprzedać nieruchomość teraz bez przeprowadzenia działu spadku i podzielić między sobą pieniądze ze sprzedaży. Jeśli nie uda się Pani polubownie załatwić sprawy, to spór rozstrzygnie sąd.

Informacyjnie podam Pani koszty przeprowadzenia działu spadku:

Wysokość opłaty sądowej w sprawie o dział spadku wynosi (zgodnie z art. 51 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych):

• 500 zł – od wniosku o dział spadku,
• 300 zł – jeżeli zawiera on zgodny projekt działu spadku,
• 1000 zł – od wniosku o dział spadku połączony ze zniesieniem współwłasności,
• 600 zł – od wniosku, jeżeli zawiera on zgodny projekt działu spadku i zniesienia współwłasności.

Z kolei wysokość opłaty notarialnej zależy od wartości majątku. Koszty notarialne oblicza notariusz w zależności od tego, jaką stawkę przyjmie. Stawki określone są w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z 28.06.2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.

Stawki taksy notarialnej

Maksymalna stawka taksy notarialnej jest zależna od wartości majątku podlegającego działowi i wynosi:

• wartość majątku do 3000 zł – maksymalna opłata 100 zł,
• powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł,
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000zł,
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
• powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowiźnie więcej niż 7500 zł.

Powyższe kwoty są kwotami maksymalnymi, jakie może naliczyć notariusz. Do powyższych kwot notariusz doliczy 23% podatku VAT.

Czyli, jak widać, tańszy, ale mogący trwać dłużej (z uwagi na terminy sądowe) jest podział spadku w sądzie, z tym że, jak już pisałam, podział przed notariuszem możliwy jest tylko w sytuacji zgody pomiędzy wszystkimi spadkobiercami.

Czy współwłaścicielowi można zabronić palenia we wspólnym mieszkaniu?

Co się tyczy palenia w mieszkaniu to niestety nie da się nic z tym zrobić. Ustawa zabrania palić jedynie w miejscach publicznych, nie ma ona zasięgu na prywatną własność. W Polsce był pomysł, by zakaz palenia rozciągnąć także na „przestrzeń prywatną“, jednakże to tylko projekt. W USA już jest, w Polsce jeszcze nie – zakaz palenia w mieszkaniach prywatnych wielorodzinnych domach, mieszkaniach.

W wynajmowanym mieszkaniu można również na razie palić papierosy. Normalne palenie należy do objętego umową użytkowania lokalu i nie powoduje żądań odszkodowawczych ze strony właściciela.

Palenie w mieszkaniu jest konsekwencją wolnego wyboru jako część społecznie akceptowanego zachowania w mieszkaniu pozostającym centrum życia.

Jeżeli do mieszkania należy balkon, również tam palenie tytoniu jest dozwolone. Sąsiedzi, którym palenie na balkonie przeszkadza, nie mają zasadniczo podstaw do sprzeciwu wobec osoby palącej. Ma to zastosowanie również wówczas, gdy lokator pali w otwartym oknie i dym przedostaje się do sąsiednich mieszkań.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.