Dziedziczenie działki bez testamentu i numeru księgi wieczystej

Najpierw trzeba ustalić, co znaczy, że działka była „zapisana”

W sprawach rodzinnych słowo „zapisana” bywa używane w kilku różnych znaczeniach. Od tego zależy odpowiedź na pytanie, czy Pani tata, brat i Pani dziedziczą działkę po mamie, czy też sprawa dotyczy majątku babci.

Pierwsza możliwość: babcia przeniosła własność działki na Pani mamę za życia, na przykład w formie aktu notarialnego darowizny albo sprzedaży. Wtedy mama stała się właścicielką działki, a po jej śmierci działka weszła do spadku po mamie. Jeżeli mama nie zostawiła testamentu, zastosowanie ma dziedziczenie ustawowe.

Druga możliwość: babcia tylko obiecała mamie działkę albo w rodzinie mówiono, że ta działka ma kiedyś przypaść mamie. Sama obietnica, bez aktu notarialnego przenoszącego własność albo skutecznego rozrządzenia testamentowego, nie daje jeszcze prawa własności.

Trzecia możliwość: babcia sporządziła testament. Jeżeli był to zwykły testament z powołaniem mamy do spadku albo z zapisem zwykłym, trzeba zbadać jego treść i moment śmierci babci oraz mamy. Jeżeli babcia żyje, spadek po niej jeszcze się nie otworzył. Jeżeli babcia zmarła po Pani mamie, mama nie mogła po niej dziedziczyć, ponieważ spadkobierca musi żyć w chwili otwarcia spadku, co wynika z art. 927 § 1 Kodeksu cywilnego. W takiej sytuacji znaczenie może mieć dziedziczenie ustawowe po babci przez zstępnych mamy albo ewentualne postanowienia testamentu, jeżeli babcia je przewidziała.

Przy podobnych sprawach pomocne może być omówienie kroków opisanych szerzej w artykule o tym, jak przebiega dziedziczenie działki po babci.

Kto dziedziczy działkę po mamie, jeżeli była jej własnością?

Jeżeli działka była własnością Pani mamy, to po jej śmierci wchodzi do masy spadkowej po mamie. Jeżeli mama nie zostawiła testamentu, zgodnie z art. 931 § 1 Kodeksu cywilnego w pierwszej kolejności dziedziczą jej dzieci oraz małżonek. Dziedziczą w częściach równych, ale udział małżonka nie może być mniejszy niż jedna czwarta całości spadku.

„W pierwszej kolejności powołane są z ustawy do spadku dzieci spadkodawcy oraz jego małżonek; dziedziczą oni w częściach równych. Jednakże część przypadająca małżonkowi nie może być mniejsza niż jedna czwarta całości spadku”.

Przy założeniu, że mama pozostawiła męża oraz dwoje dzieci, a nie było testamentu, każde z tych trzech osób dziedziczy po jednej trzeciej spadku. Obejmuje to nie tylko działkę, lecz także pozostały majątek oraz ewentualne zobowiązania spadkowe, z uwzględnieniem zasad przyjęcia albo odrzucenia spadku.

Trzeba jednak pamiętać, że udział w spadku nie zawsze oznacza od razu samodzielną własność konkretnej działki. Jeżeli w spadku jest kilka składników majątku albo kilku spadkobierców, najpierw ustala się udziały spadkowe, a dopiero potem można przeprowadzić dział spadku, czyli podział konkretnych składników między spadkobierców.

Jeszcze inaczej ocenia się sytuację, gdy budynek został postawiony na gruncie należącym do innej osoby; wyjaśnia to poradnik o domu wybudowanym na cudzym gruncie.

Co, jeżeli działka należała do babci, a mama zmarła przed babcią?

Jeżeli działka nadal należy do babci, to nie wchodzi do spadku po Pani mamie. Pani tata nie dziedziczy po babci tylko dlatego, że był mężem jej córki. Może dziedziczyć po Pani mamie, ale nie staje się przez to spadkobiercą babci.

Jeżeli babcia zmarła i nie zostawiła testamentu, a Pani mama była jej dzieckiem, które nie dożyło otwarcia spadku, udział spadkowy przypadający mamie co do zasady przypada jej dzieciom, czyli Pani i Pani bratu, w częściach równych. Wynika to z art. 931 § 2 Kodeksu cywilnego. Taki mechanizm działa jednak przy dziedziczeniu ustawowym po babci, a nie przy dziedziczeniu po mamie.

Jeżeli babcia zostawiła testament, decydujące znaczenie ma jego treść. W testamencie można powołać spadkobiercę, ustanowić zapis zwykły albo, w testamencie notarialnym, zapis windykacyjny. Zapis windykacyjny może powodować nabycie określonej rzeczy, na przykład działki, z chwilą śmierci spadkodawcy, ale tylko wtedy, gdy spełnione są warunki ustawowe, a osoba wskazana w zapisie może nabyć to prawo.

Jak ustalić numer działki i numer księgi wieczystej?

Jeżeli nie znają Państwo numeru działki ani numeru księgi wieczystej, należy zacząć od ustalenia położenia nieruchomości: miejscowości, gminy, obrębu ewidencyjnego, nazwiska właściciela albo danych osoby, po której ma toczyć się sprawa spadkowa. W praktyce pierwszym miejscem kontaktu jest starostwo powiatowe albo urząd miasta na prawach powiatu, czyli wydział geodezji prowadzący ewidencję gruntów i budynków.

Ewidencja gruntów i budynków obejmuje między innymi informacje o położeniu, granicach, powierzchni i oznaczeniu działek, a także dane właścicieli lub innych podmiotów ujawnionych w ewidencji. Informacje z operatu ewidencyjnego są co do zasady jawne, ale dane podmiotowe, czyli dane właścicieli i władających, są udostępniane tylko określonym osobom, w tym właścicielom, władającym, organom publicznym oraz innym osobom, które wykażą interes prawny.

Z art. 24 ust. 5 Prawa geodezyjnego i kartograficznego wynika, że starosta udostępnia dane ewidencji zawierające dane podmiotów oraz wydaje wypisy z takimi danymi między innymi właścicielom, władającym, organom publicznym oraz innym podmiotom, które mają interes prawny w tym zakresie.

Interes prawny może wynikać na przykład z tego, że jest Pani spadkobierczynią osoby ujawnionej jako właściciel albo musi Pani ustalić skład spadku w postępowaniu sądowym. Samo pokrewieństwo bywa niewystarczające, jeżeli nie jest poparte dokumentami, dlatego do wniosku warto dołączyć akty stanu cywilnego, akt zgonu oraz dokument potwierdzający toczące się lub planowane postępowanie spadkowe.

Jeżeli księga wieczysta została założona, jej numer często widnieje w danych ewidencyjnych. Po uzyskaniu numeru księgę można bezpłatnie przeglądać w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych. Jeżeli nieruchomość nie ma księgi, dalsze działania zależą od dokumentów własności i historii nabycia. Szerzej omawiamy to w tekście o tym, jak postąpić, gdy występuje nieruchomość bez księgi wieczystej.

Jeżeli sprawa ma element zagraniczny, na przykład właścicielem był cudzoziemiec albo spadkobiercy mieszkają poza Polską, dodatkowo trzeba ustalić zasady dokumentowania praw do nieruchomości w Polsce po cudzoziemcu.

Jakie formalności trzeba przeprowadzić?

W pierwszej kolejności należy ustalić, po kim ma być prowadzone postępowanie: po mamie, po babci, albo po obu tych osobach. Jeżeli mama była właścicielką działki, potrzebne będzie potwierdzenie nabycia spadku po mamie. Jeżeli działka należała do babci, konieczne może być najpierw uregulowanie spadku po babci, a dopiero potem ewentualnie spraw po kolejnych zmarłych osobach.

Potwierdzenie praw do spadku następuje zasadniczo na dwa sposoby: przez sądowe postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo przez notarialny akt poświadczenia dziedziczenia. Notariusz może sporządzić akt tylko wtedy, gdy między osobami zainteresowanymi nie ma sporu i spełnione są warunki ustawowe. Gdy jest konflikt, niejasny testament, brak zgody co do kręgu spadkobierców albo potrzeba ustalenia trudniejszych okoliczności, właściwa będzie droga sądowa.

Jeżeli od śmierci spadkodawcy nie minęło jeszcze sześć miesięcy, stwierdzenie nabycia spadku albo poświadczenie dziedziczenia może nastąpić wcześniej tylko wtedy, gdy wszyscy znani spadkobiercy złożyli już oświadczenia o przyjęciu albo odrzuceniu spadku. Termin sześciu miesięcy ma też znaczenie dla decyzji, czy spadek przyjąć, przyjąć z dobrodziejstwem inwentarza, czy odrzucić.

Po uzyskaniu dokumentu spadkowego można składać wnioski o ujawnienie praw w księdze wieczystej albo o aktualizację danych w ewidencji gruntów i budynków. Samo postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdza udziały w spadku. Jeżeli spadkobiercy chcą, aby konkretna działka przypadła jednej osobie, zwykle potrzebny jest jeszcze dział spadku, zawarty u notariusza albo przeprowadzony przez sąd.

Co można zrobić już teraz?

Praktycznie warto zacząć od zebrania dokumentów rodzinnych: aktów zgonu mamy i ewentualnie babci, aktów urodzenia dzieci, aktu małżeństwa mamy, a także wszelkich starych aktów notarialnych, decyzji administracyjnych, wypisów z rejestru gruntów, map, numerów działek, korespondencji z urzędu albo informacji podatkowych dotyczących nieruchomości.

Następnie należy ustalić, czy po mamie albo po babci było już prowadzone postępowanie spadkowe. Można też sprawdzić Rejestr Spadkowy, który zawiera informacje o zarejestrowanych aktach poświadczenia dziedziczenia oraz o części sądowych stwierdzeń nabycia spadku. Jeżeli dokumentów nie ma, trzeba przygotować wniosek do sądu albo umówić się do notariusza, jeżeli wszyscy spadkobiercy są zgodni.

W sprawach z działkami częsty problem polega na tym, że rodzina zna potoczne określenie gruntu, ale nie zna danych ewidencyjnych. Wtedy warto wystąpić do wydziału geodezji z możliwie dokładnym opisem nieruchomości i uzasadnieniem interesu prawnego. Jeżeli urząd odmówi udostępnienia danych osobowych właściciela, powinien wskazać podstawę odmowy, a dalsze kroki zależą od treści rozstrzygnięcia.

FAQ

Czy tata dziedziczy działkę po babci mamy?

Nie dziedziczy po babci swojej żony tylko dlatego, że był mężem jej córki. Może dziedziczyć po swojej żonie, jeżeli działka należała już do niej. Jeżeli działka nadal należała do babci, krąg spadkobierców ustala się po babci.

Czy dzieci zmarłej córki mogą dziedziczyć po babci?

Tak, przy dziedziczeniu ustawowym dzieci zmarłej córki mogą wejść w jej miejsce i otrzymać udział, który przypadłby ich matce, gdyby dożyła otwarcia spadku. Trzeba jednak ustalić, czy babcia nie zostawiła testamentu.

Jeżeli po spadkodawcy nie ma jednak żadnych krewnych uprawnionych z ustawy, trzeba zastosować odrębne reguły dziedziczenia po osobie zmarłej bez krewnych.

Czy można sprawdzić księgę wieczystą bez jej numeru?

Publiczny system Elektronicznych Ksiąg Wieczystych wymaga podania numeru księgi. Numer można próbować ustalić przez ewidencję gruntów i budynków, dokumenty rodzinne, akty notarialne, decyzje administracyjne albo wcześniejsze wypisy i wyrysy.

Czy urząd musi podać dane właściciela działki każdemu członkowi rodziny?

Nie zawsze. Dane ewidencyjne zawierające dane właścicieli lub władających są udostępniane między innymi właścicielom, osobom władającym, organom publicznym oraz osobom, które wykażą interes prawny. Dlatego we wniosku trzeba wyjaśnić, po co dane są potrzebne i dołączyć dokumenty.

Czy samo stwierdzenie nabycia spadku wystarczy, aby jedna osoba dostała całą działkę?

Nie zawsze. Stwierdzenie nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia potwierdza, kto i w jakich udziałach dziedziczy spadek. Przy kilku spadkobiercach do przyznania konkretnej działki jednej osobie zwykle potrzebny jest dział spadku.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne - Dz.U. 1989 nr 30 poz. 163
3. Elektroniczne Księgi Wieczyste, Ministerstwo Sprawiedliwości - ekw.ms.gov.pl
4. Rejestr Spadkowy - rejestry-notarialne.pl