Podatek od sprzedaży spadku po rodzicach

Kiedy sprzedaż spadkowej nieruchomości nie powoduje PIT?

Jeżeli sprzedaż nieruchomości, udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo prawa użytkowania wieczystego gruntu nie następuje w ramach działalności gospodarczej, trzeba sprawdzić zasadę z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Co do zasady opodatkowaniu podlega sprzedaż dokonana przed upływem 5 lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku nieruchomości nabytej w spadku obowiązuje jednak szczególna reguła z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT. Pięcioletni termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabył albo wybudował spadkodawca. To oznacza, że po zmianach obowiązujących obecnie często nie trzeba czekać kolejnych 5 lat od śmierci rodzica.

W opisanej sytuacji rodzice zmarli wiele lat temu, a sprzedaż nastąpiła po upływie 6 lat od nabycia spadku. Jeżeli sprzedaż nie była elementem działalności gospodarczej i nie doszło do nabycia udziału ponad przysługujący udział spadkowy, sprzedaż nie powoduje obowiązku zapłaty PIT. Nie trzeba wtedy składać PIT-39 ani wykazywać tej sprzedaży w rocznym zeznaniu podatkowym.

Czy dział spadku zmienia datę nabycia?

Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, a spadkobierca nabywa spadek z chwilą jego otwarcia. Wynika to z art. 924 i art. 925 Kodeksu cywilnego. Postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo notarialny akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają prawa spadkobierców, ale co do zasady nie przesuwają daty nabycia spadku.

Dział spadku również nie zawsze oznacza nowe nabycie. Zgodnie z art. 10 ust. 7 ustawy o PIT za nabycie albo odpłatne zbycie nie uważa się działu spadku nieruchomości lub praw majątkowych do wysokości udziału przysługującego podatnikowi w spadku. Dlatego jeżeli trzy siostry miały po 1/3 udziału i po dziale spadku każda nadal otrzymała wartość odpowiadającą jej udziałowi, sam dział spadku nie tworzy nowej daty nabycia.

Inaczej może być wtedy, gdy dział spadku powoduje, że jeden spadkobierca otrzymuje więcej niż wynikało z jego udziału w spadku, na przykład przejmuje całą nieruchomość z obowiązkiem spłaty pozostałych. W takiej części może pojawić się odrębna data nabycia i konieczność zbadania, czy 5 lat już upłynęło. W praktyce warto wtedy przeanalizować podatkowe skutki działu spadku przed podpisaniem umowy sprzedaży.

Jaki PIT trzeba złożyć po sprzedaży odziedziczonej działki?

Jeżeli sprzedaż nastąpiła po upływie właściwego pięcioletniego terminu, nie powstaje przychód podlegający opodatkowaniu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. W takim przypadku nie składa się PIT-39, nie dołącza załączników i nie wykazuje tej sprzedaży w PIT-36, PIT-37 ani innym rocznym zeznaniu.

Jeżeli natomiast sprzedaż nastąpiłaby przed upływem 5 lat, właściwym formularzem byłby PIT-39. Każdy współwłaściciel rozlicza wtedy wyłącznie swój udział w przychodzie, kosztach i ewentualnym dochodzie. Nie składa się jednego wspólnego PIT-39 dla wszystkich spadkobierców.

Zeznanie PIT-39 składa się do urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. Jeżeli 30 kwietnia przypada w dzień wolny od pracy, termin przesuwa się zgodnie z zasadami Ordynacji podatkowej na najbliższy dzień roboczy.

Ile wynosi podatek, gdy sprzedaż jest dokonana za wcześnie?

Jeżeli sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu, podatek wynosi 19% dochodu. Dochód to zasadniczo przychód ze sprzedaży pomniejszony o koszty uzyskania przychodu. Przy sprzedaży nieruchomości nabytej w spadku kosztami mogą być między innymi udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości, zapłacony podatek od spadków i darowizn w odpowiedniej części, koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz niektóre ciężary spadkowe, na przykład spłacone długi spadkowe lub zachowek, jeżeli spełnione są warunki ustawowe.

Podatku można uniknąć albo go obniżyć, korzystając z ulgi mieszkaniowej. Wymaga to przeznaczenia przychodu ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, począwszy od dnia sprzedaży, nie później niż w ciągu 3 lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Sam zamiar zakupu mieszkania nie wystarczy; wydatki trzeba ponieść i udokumentować.

Podatek od spadków a PIT od sprzedaży to dwa różne rozliczenia

Sprzedaż nieruchomości po rodzicach należy odróżnić od samego nabycia spadku. Nabycie spadku może podlegać podatkowi od spadków i darowizn, ale dzieci należą do najbliższej rodziny i po spełnieniu warunków mogą korzystać ze zwolnienia. Co do zasady wymaga to złożenia SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od uprawomocnienia się postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, od zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia albo od wydania europejskiego poświadczenia spadkowego.

Jeżeli SD-Z2 zostało prawidłowo złożone albo podatek od spadków i darowizn został już rozliczony, nie oznacza to automatycznie, że trzeba składać PIT po sprzedaży. To odrębne obowiązki podatkowe. Przy sprzedaży po upływie 5 lat w rozumieniu ustawy o PIT obowiązek PIT-39 nie powstaje.

FAQ

Czy po sprzedaży spadku po rodzicach zawsze trzeba składać PIT-39?

Nie. PIT-39 składa się wtedy, gdy sprzedaż podlega rozliczeniu w PIT, czyli co do zasady została dokonana przed upływem 5 lat liczonych według zasad z ustawy o PIT. Po upływie tego terminu zeznania się nie składa.

Od jakiej daty liczyć 5 lat przy spadku po rodzicach?

Przy nieruchomości nabytej w spadku 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym rodzic jako spadkodawca nabył albo wybudował nieruchomość. Nie jest to data sprzedaży, data działu spadku ani sama data postanowienia sądu.

Czy każda siostra składa osobne zeznanie?

Tak, jeżeli sprzedaż jest opodatkowana, każda współwłaścicielka rozlicza swój udział osobno i składa własny PIT-39 do swojego urzędu skarbowego. Jeżeli sprzedaż nie podlega PIT z powodu upływu 5 lat, żadna z nich nie składa PIT-39 z tego tytułu.

Czy dział spadku zawsze przerywa albo rozpoczyna nowy termin 5 lat?

Nie. Dział spadku do wysokości udziału przysługującego podatnikowi w spadku nie jest nowym nabyciem. Problem może powstać dopiero przy nabyciu ponad udział, zwłaszcza gdy jeden spadkobierca przejmuje całą nieruchomość i spłaca pozostałych.

Czy sprzedaż po 5 latach trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?

W zakresie PIT nie ma takiego obowiązku, jeżeli sprzedaż rzeczywiście nastąpiła po upływie właściwego terminu i nie była wykonana w ramach działalności gospodarczej. Warto jednak zachować dokumenty potwierdzające datę nabycia nieruchomości przez spadkodawcę i dokumenty spadkowe.

Podsumowanie

W opisanej sprawie najważniejsze jest to, że sprzedaż działki nastąpiła po wielu latach od śmierci rodziców i po upływie 5 lat od nabycia spadku. Przy aktualnym brzmieniu ustawy o PIT termin przy spadku liczy się jeszcze korzystniej, bo od końca roku, w którym nieruchomość nabył albo wybudował spadkodawca. Jeżeli dział spadku nie przyznał żadnej z sióstr majątku ponad jej udział i sprzedaż nie była związana z działalnością gospodarczą, nie trzeba składać PIT-39 ani płacić podatku dochodowego.

Ostrożność jest potrzebna wtedy, gdy w dziale spadku doszło do spłat, dopłat, przejęcia nieruchomości ponad udział albo gdy nieruchomość była związana z działalnością gospodarczą. W takich przypadkach rozliczenie zależy od szczegółów dokumentów i dat.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350, w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 10 ust. 5, art. 10 ust. 7, art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art. 30e.
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 924 i art. 925.
3. Ministerstwo Finansów, podatki.gov.pl: Zbycie nieruchomości.
4. Ministerstwo Finansów, podatki.gov.pl: Zwolnienie z podatku SD dla najbliższej rodziny.