Wynajem lokali po śmierci właściciela - czy można to zrobić przed postępowaniem spadkowym?

Dziedziczenie po bezdzietnym bracie kawalerze 

Jeżeli spadkodawca nie pozostawił po sobie zstępnych (dzieci, wnuków), wówczas do dziedziczenia dochodzą jego małżonek oraz rodzice. Gdy jedno z rodziców nie przeżyje spadkodawcy, jego udział przypada rodzeństwu. Mówi o tym art. 932 Kodeksu cywilnego (K.c.):

„Art. 932. § 1. W braku zstępnych spadkodawcy powołani są do spadku z ustawy jego małżonek i rodzice.

§ 2. Udział spadkowy każdego z rodziców, które dziedziczy w zbiegu z małżonkiem spadkodawcy, wynosi jedną czwartą całości spadku. Jeżeli ojcostwo rodzica nie zostało ustalone, udział spadkowy matki spadkodawcy, dziedziczącej w zbiegu z jego małżonkiem, wynosi połowę spadku.

§ 3. W braku zstępnych i małżonka spadkodawcy cały spadek przypada jego rodzicom w częściach równych.

§ 4. Jeżeli jedno z rodziców spadkodawcy nie dożyło otwarcia spadku, udział spadkowy, który by mu przypadał, przypada rodzeństwu spadkodawcy w częściach równych.

§ 5. Jeżeli którekolwiek z rodzeństwa spadkodawcy nie dożyło otwarcia spadku pozostawiając zstępnych, udział spadkowy, który by mu przypadał, przypada jego zstępnym. Podział tego udziału następuje według zasad, które dotyczą podziału między dalszych zstępnych spadkodawcy.

§ 6. Jeżeli jedno z rodziców nie dożyło otwarcia spadku i brak jest rodzeństwa spadkodawcy lub ich zstępnych, udział spadkowy rodzica dziedziczącego w zbiegu z małżonkiem spadkodawcy wynosi połowę spadku.”

Jak wynika z podanych informacji, majątek po starszym bracie dziedziczy Pani oraz młodszy brat. Zgodnie z ogólną regułą, rodzeństwo dziedziczy przypadającą na niego część spadku po równo. Stąd wielkość udziału zależy tu od liczby osób zliczanych do kręgu rodzeństwa. Jeśli więc spadkodawca pozostawił jedynie brata i siostrę, osoby te dziedziczą spadek w 1/2 każde.

Żaden przepis prawa spadkowego nie nakłada na spadkobierców obowiązku uzyskania stwierdzenia praw do spadku. Tytuł prawny bowiem do majątku zmarłego, w tym własności lokali, nabywa się w chwili otwarcia spadku (tj. chwili śmierci spadkodawcy). Niemniej jednak przeprowadzenie procedury nabycia spadku jest niezbędne, gdy spadkobierca chce dopełnić formalności i złożyć wniosek o wpis w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości – jako nowy właściciel nieruchomości w miejsce spadkodawcy.

Zarządzanie współwłasnością spadkową przed stwierdzeniem nabycia spadku

Zanim jednak zostanie ono przeprowadzone, jak najbardziej możliwe jest wynajęcie nabytych po spadkodawcy lokali przez spadkobierców, tak przez Panią, jak i brata. Jednak należy pamiętać, że co prawda nabywacie Państwo spadek po ½ udziału (współwłasność w częściach ułamkowych), to dopiero sądownie przeprowadzony dział spadku skutkuje przyznaniem własności konkretnego składnika spadku konkretnemu spadkobiercy. Do tego czasu wynajęcie znajdujących się w spadku lokali przez Panią albo przez brata należy traktować jako czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu spadku, a to znaczy, że – zgodnie z art. 199 K.c. – potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. To oznacza, że i Pani i brat powinniście podpisać się pod umową z najemcą albo umocować jedną osobę do zawarcia takiej umowy w Państwa imieniu (np. pełnomocnictwo od Pani dla brata). Jeżeli nie ma między Państwem zgody, to do czasu zakończenia postępowania spadkowego sąd może ustanowić tymczasowego zarządcę nad spadkiem. Może nim zostać jeden z uprawnionych do spadku i jego zadaniem będzie zadbanie, by do czasu zakończenia postępowania spadkowego prawa spadkobierców nie zostały naruszone, a majątek uszczuplony. Wniosek o ustanowienie zarządcy może wnieść każdy, kto wykaże, że jest spadkobiercą, zapisobiercą itp.

Rozliczanie przychodów z najmu przez nieoficjalnych spadkobierców

W przypadku zatem najmu lokali przed zakończeniem postępowania sądowego przychody z najmu odziedziczonej nieruchomości należą do Państwa w częściach odpowiadających ich udziałowi w nieruchomości (art. 207 K.c.). Podatek od przychodów z najmu obciąża oddzielnie Panią i brata, jak również w sytuacji podatku VAT. Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przychody ze wspólnej własności, u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku oraz łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali. Takie same zasady stosuje się do ewentualnego rozliczania kosztów uzyskania przychodów i podatku VAT. Oczywiście możecie Państwo wybrać sposób opodatkowania przychodu z najmu (ryczałtem lub wg skali podatkowej). Opodatkowania według skali nie trzeba zgłaszać, natomiast wybór ryczałtu wymaga zgłoszenia naczelnikowi urzędu skarbowego do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia najmu, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu.

Z przepisów art. 11 ust. 1 ustawy o pdof, a także art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym wynika, że przychód z najmu należy opodatkować wtedy, gdy podatnik go faktycznie otrzyma lub zostanie on postawiony do jego dyspozycji, np. na rachunku bankowym. Nie ma natomiast znaczenia, czy postępowanie spadkowe zostało zakończone, czy nie. Wysokość podatku przed zakończeniem postępowania spadkowego, gdy Państwa udział w spadku wynosi po ½, jest równy dla wszystkich spadkobierców (art. 8 ust. 1 ustawy pdof).W sytuacji natomiast, gdy jeden ze spadkobierców wynajmuje lokal bez zgody drugiego z nich, powinien też sam rozliczać się z podatku od przychodu, niezależnie od wysokości udziałów w nieruchomości (interpretacja indywidualna z 25 lutego 2008 r. Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, sygn. IPPB1/415-472/07-2/AŻ).

Jak z powyższego wynika – możecie Państwo wynająć, wystawiać faktury VAT przed zakończeniem postępowania spadkowego, mając na uwadze wspomniane powyżej zasady.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Interpretacja indywidualna z 25 lutego 2008 r. Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, sygn. IPPB1/415-472/07-2/AŻ

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.