Spadek po mężu a spłata dzieci z mieszkania

Dziedziczenie mieszkania po mężu przez żonę i dzieci

Jeżeli mieszkanie zostało kupione w czasie trwania małżeństwa i między małżonkami istniała ustawowa wspólność majątkowa, w pierwszej kolejności trzeba odróżnić dwie sprawy: udział żony w majątku wspólnym oraz spadek po mężu. Co do zasady połowa mieszkania należała już do żony z tytułu wspólności małżeńskiej, natomiast do spadku po mężu wchodził jego udział w mieszkaniu.

Jeżeli mąż nie sporządził testamentu, zastosowanie ma art. 931 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim w pierwszej kolejności powołane są z ustawy do spadku dzieci spadkodawcy oraz jego małżonek. Dziedziczą oni w częściach równych, ale część przypadająca małżonkowi nie może być mniejsza niż jedna czwarta całości spadku.

Oznacza to, że dzieci po śmierci ojca mogą stać się współwłaścicielami udziału w mieszkaniu. Jeżeli były małoletnie w chwili dziedziczenia, ich udziałami zarządzali rodzice lub przedstawiciel ustawowy, ale po osiągnięciu pełnoletności dzieci samodzielnie decydują o dochodzeniu swoich praw.

Jeżeli rodzina jest zgodna i dzieci chcą przekazać swoje udziały wdowie, warto sprawdzić skutki przepisania udziałów matce.

W praktyce warto najpierw ustalić dokładne udziały. Inaczej wygląda sytuacja, gdy było jedno dziecko, inaczej gdy dzieci było kilkoro, a jeszcze inaczej, gdy istniał testament, rozdzielność majątkowa, rozwód albo separacja sądowa. Dopiero po ustaleniu udziałów można realnie ocenić wysokość ewentualnej spłaty.

Czy dzieci mogą żądać spłaty udziału po ojcu?

Tak. Jeżeli dzieci są współspadkobiercami i współwłaścicielami udziału w mieszkaniu, mogą domagać się działu spadku oraz zniesienia współwłasności. Takie żądanie nie jest uzależnione od zgody wdowy ani od tego, czy mieszkanie było lokalem rodzinnym.

Każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być czasowo wyłączone umową, ale nie bezterminowo. Jeżeli więc nie ma porozumienia rodzinnego, sprawa może trafić do sądu.

W postępowaniu sądowym możliwe są różne rozstrzygnięcia. Sąd może przyznać mieszkanie jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, zarządzić sprzedaż mieszkania albo wyjątkowo dopuścić inny sposób podziału, jeśli pozwalają na to okoliczności. Przy mieszkaniu najczęściej w grę wchodzi przyznanie lokalu jednej osobie ze spłatą albo sprzedaż.

W sprawach o spłata udziałów przy dziale bardzo duże znaczenie ma aktualna wartość rynkowa mieszkania, wysokość udziałów, nakłady poniesione przez poszczególne osoby oraz to, kto faktycznie korzystał z lokalu po śmierci spadkodawcy.

Czy sąd może rozłożyć spłatę na raty?

Tak, sąd może rozłożyć spłatę udziałów na raty. Podstawą jest art. 212 § 3 Kodeksu cywilnego. Przepis stanowi, że jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznacza termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać 10 lat.

Rozłożenie spłaty na raty nie następuje automatycznie. Osoba, która chce przejąć mieszkanie i spłacać pozostałych, powinna złożyć wyraźny wniosek oraz wykazać, że jednorazowa spłata byłaby dla niej nadmiernie trudna. Znaczenie mogą mieć między innymi wiek, stan zdrowia, wysokość dochodów, koszty leczenia, brak zdolności kredytowej, wartość udziałów i sytuacja osób uprawnionych do spłaty.

Sąd bierze pod uwagę interesy wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli dzieci od wielu lat czekają na rozliczenie spadku, sąd może uznać, że zbyt długie raty naruszałyby ich interes. Może też zażądać zabezpieczenia spłaty, na przykład przez ustanowienie hipoteki na nieruchomości.

Uprawnienie współwłaściciela do korzystania z mieszkania

Zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli.

Oznacza to, że dorosłe dziecko będące współwłaścicielem nie jest osobą całkowicie obcą w lokalu. Ma prawo domagać się dopuszczenia do współposiadania, ale nie może korzystać z mieszkania w sposób, który faktycznie pozbawia pozostałych współwłaścicieli ich praw, powoduje szkody albo uniemożliwia normalne korzystanie z rzeczy wspólnej.

Jeżeli współwłaściciele nie potrafią zgodnie korzystać z mieszkania, mogą ustalić sposób korzystania z lokalu, czyli podział quoad usum. W praktyce może to oznaczać przyznanie określonych pokoi do wyłącznego korzystania, ustalenie zasad używania części wspólnych albo wskazanie, kto faktycznie korzysta z całego lokalu i jak rozlicza się z pozostałymi.

Więcej o podobnych konfliktach rodzinnych po nabyciu spadku opisujemy w artykule o tym, jakie są prawa współwłaścicieli, gdy jedna osoba blokuje sprzedaż albo rozliczenie wspólnego mieszkania.

Koszty utrzymania mieszkania, pożytki i rozliczenia

Art. 207 Kodeksu cywilnego przewiduje, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. W takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

W praktyce oznacza to, że czynsz administracyjny, fundusz remontowy, podatek od nieruchomości, konieczne remonty i inne koszty utrzymania mieszkania powinny być rozliczane według udziałów, chyba że współwłaściciele ustalili inaczej. Media zużywane przez osoby faktycznie mieszkające w lokalu można rozliczać odmiennie, jeżeli da się wykazać, kto z nich korzystał.

Jeżeli jeden współwłaściciel korzysta z mieszkania z wyłączeniem innych, może powstać obowiązek rozliczenia korzyści albo zapłaty wynagrodzenia za korzystanie ponad przysługujące mu uprawnienie. Takie roszczenia mogą być dochodzone w sprawie o dział spadku, ponieważ sąd może rozliczać wzajemne roszczenia współspadkobierców dotyczące posiadania rzeczy, pobranych pożytków, przychodów, nakładów i spłaconych długów spadkowych.

Jeżeli w lokalu doszło do zniszczeń, warto gromadzić dowody: zdjęcia, rachunki za naprawy, korespondencję, protokoły, zeznania świadków i dokumenty potwierdzające wysokość szkody. Sam fakt bycia współwłaścicielem nie daje prawa do dewastowania wspólnej rzeczy ani do przerzucania kosztów wyłącznie na jedną osobę.

Czy wdowa może samodzielnie wynająć wspólne mieszkanie?

Wynajęcie całego mieszkania należącego do kilku współwłaścicieli jest zwykle czynnością przekraczającą zwykły zarząd, zwłaszcza gdy oddanie lokalu najemcy pozbawia pozostałych współwłaścicieli możliwości korzystania z niego. Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Jeżeli takiej zgody nie ma, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Sąd ocenia cel planowanej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. W praktyce najbezpieczniej uzyskać pisemną zgodę wszystkich współwłaścicieli na najem, określić zasady rozliczania czynszu oraz ustalić, kto ponosi koszty utrzymania lokalu.

Jeżeli mieszkanie zostanie wynajęte za zgodą współwłaścicieli, czynsz najmu stanowi przychód z rzeczy wspólnej i powinien być dzielony według udziałów, chyba że współwłaściciele zawrą inne zgodne porozumienie. Wydatki związane z mieszkaniem również powinny być rozliczane proporcjonalnie.

Dział spadku u notariusza albo w sądzie

Dział spadku może zostać przeprowadzony u notariusza, jeżeli wszyscy spadkobiercy są zgodni co do sposobu podziału, wartości majątku, wysokości spłat i terminów płatności. Jeżeli w skład spadku wchodzi nieruchomość, umowa działowa wymaga formy aktu notarialnego.

Gdy zgody nie ma, pozostaje postępowanie sądowe. We wniosku o dział spadku trzeba wskazać postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia, skład majątku, propozycję podziału i ewentualne roszczenia do rozliczenia. Jeżeli w skład spadku wchodzi nieruchomość, należy przedstawić dokumenty potwierdzające własność, w szczególności odpis księgi wieczystej.

W sądzie można połączyć dział spadku ze zniesieniem współwłasności, jeżeli mieszkanie jest jednocześnie objęte współwłasnością wynikającą z dziedziczenia i z majątku wspólnego małżonków. Jest to częsta sytuacja po śmierci jednego z małżonków.

FAQ

Czy dzieci mogą zmusić wdowę do spłaty udziału po ojcu?

Mogą żądać działu spadku i zniesienia współwłasności. Nie oznacza to jednak automatycznie natychmiastowej spłaty. O sposobie rozliczenia decyduje umowa spadkobierców albo sąd, który może przyznać mieszkanie jednej osobie, zasądzić spłaty, rozłożyć je na raty albo zarządzić sprzedaż rzeczy.

Czy sąd zawsze rozłoży spłatę na 10 lat?

Nie. Dziesięć lat to maksymalny łączny termin rat, a nie standard. Sąd może ustalić krótszy termin, raty roczne lub miesięczne, odsetki oraz zabezpieczenie. Trzeba wykazać, że raty są konieczne i realne do wykonania.

Czy współwłaściciel może mieszkać w lokalu bez płacenia?

Współwłaściciel ma prawo współposiadania rzeczy wspólnej, ale powinien respektować prawa pozostałych. Musi też uczestniczyć w kosztach utrzymania rzeczy wspólnej według udziału, a jeżeli korzysta z lokalu z wyłączeniem innych, może narazić się na roszczenia o rozliczenie korzyści albo wynagrodzenie za korzystanie.

Czy można wynająć mieszkanie bez zgody wszystkich spadkobierców?

Wynajęcie całego mieszkania wspólnego co do zasady wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli, jeżeli przekracza zwykły zarząd. Przy braku zgody współwłaściciele posiadający co najmniej połowę udziałów mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Czy dzieci mogą żądać sprzedaży mieszkania?

Mogą wnosić o taki sposób zniesienia współwłasności, ale sąd nie zawsze zarządzi sprzedaż. Jeżeli jeden ze współwłaścicieli chce przejąć mieszkanie i ma realną możliwość spłaty pozostałych, sąd może przyznać lokal tej osobie. Sprzedaż jest bardziej prawdopodobna, gdy nikt nie chce albo nie może przejąć mieszkania na rozsądnych warunkach.

Czy wcześniejsze nakłady na mieszkanie można odliczyć od spłaty?

Tak, ale trzeba je wykazać. W sprawie działowej można żądać rozliczenia nakładów, spłaconych długów, kosztów utrzymania, pobranych pożytków i korzystania z rzeczy. Potrzebne są dowody, na przykład faktury, przelewy, umowy, zdjęcia i zeznania świadków.

Podsumowanie

Po śmierci męża dzieci mogą nabyć udziały w jego części majątku, a po osiągnięciu pełnoletności mogą domagać się rozliczenia spadku. Wdowa nie musi jednak od razu sprzedawać mieszkania tylko dlatego, że dzieci żądają pieniędzy. W sprawie o dział spadku i zniesienie współwłasności może wnosić o przyznanie jej lokalu oraz rozłożenie spłaty na raty.

Najważniejsze jest przygotowanie dowodów: dokumentów spadkowych, księgi wieczystej, wyceny mieszkania, potwierdzeń kosztów utrzymania, dowodów nakładów i informacji o sytuacji finansowej. Bez porozumienia rodzinnego sąd rozstrzygnie nie tylko o własności mieszkania, lecz także o spłatach i wzajemnych rozliczeniach.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 199, art. 206, art. 207, art. 210, art. 212 i art. 931 - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 680-689 - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 101 - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
4. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4 października 2002 r., sygn. akt III CKN 521/2001
5. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 r., sygn. akt III CZP 9/2006
6. Uchwała składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 2013 r., sygn. akt III CZP 88/2012 - orzeczenie SN
7. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 września 2001 r., sygn. akt IV SA 752/99