Podział nieruchomości ze spadku
• Data: 2025-11-28 • Autor: Bogusław Nowakowski
Przed 5 miesiącami notariusz sporządził akt dziedziczenia na rzecz spadkobierców, którymi są: mąż zmarłej i dwaj synowie. Następnie geodeta przeprowadzał podział nieruchomości. Z dwóch działek wyodrębniono 4 działki, które mają zostać podzielone miedzy synów. Do tej pory nie zgłaszaliśmy spadku do urzędu skarbowego ani podziału nieruchomości do wydziału ksiąg wieczystych. Jak te sprawy należy załatwić i w jakim czasie? Czy należy poczekać aż działki zostaną przepisane synom? Czy trzeba dwa razy zgłaszać się do urzędu skarbowego i do ksiąg wieczystych – czyli po otrzymaniu aktu dziedziczenia, w którym spadek dziedziczą 3 osoby, a potem po przepisaniu działek synom? Co z podatkami?
Termin zgłoszenia nabycia spadku do urzędu skarbowego
Nastąpiło notarialne poświadczenie dziedziczenia. Jak mniemam, nie miało ono formy aktu notarialnego. Zatem na wszystkich spadkobiercach ciąży obowiązek założenia we właściwym dla swego miejsca zamieszkania urzędzie skarbowym zeznania podatkowego w zakresie podatku od spadków.
Czas na złożenie tego zeznania wynosi 6 miesięcy od daty dokonania rejestracji poświadczenia dziedziczenia.
Jeżeli w tym czasie nie zostanie złożone zeznanie podatkowe, to spadkobiercy zapłacą (każdy) podatek od spadku, tak jak osoby w tzw. I grupie podatkowej.
Złożenie zeznania we wskazanym czasie jest warunkiem uzyskania zwolnienia z podatku od spadku w całości (w opisanym przypadku, gdy dziedziczy małżonek oraz dzieci – zstępni). Wynika to z ustawy o podatku od spadków i darowizn, która stanowi:
„Art. 4a. 1. Zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli: 1) zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego powstałego na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 2-5, 7 i 8 oraz ust. 2, a w przypadku nabycia w drodze dziedziczenia – w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku, z zastrzeżeniem ust. 2 i 4, (…).
1a. Jeżeli dokumentem potwierdzającym nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych jest akt poświadczenia dziedziczenia lub europejskie poświadczenie spadkowe, termin 6 miesięcy, o którym mowa w ust. 1 pkt 1, do zgłoszenia tego nabycia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego liczy się od dnia zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia lub wydania europejskiego poświadczenia spadkowego, z zastrzeżeniem ust. 2 i 4.
To, co Panowie planują zrobić z działkami, nazywa się działem spadku lub częściowym działem spadku. Dla celów podatkowych jest to zdarzenie niezależne od dziedziczenia. Dziedziczenie podlega podatkowi od spadku.
Jeżeli w wyniku działu spadku synowie otrzymają nieruchomości (działki) bez obowiązku spłaty na rzecz ojca, nie powstanie po ich stronie obowiązek zapłaty podatku od spadków i darowizn.
Zobacz również: Podział działki po spadku
Zgodny dział spadku
Dział spadku bez spłat lub dopłat (nieodpłatny dział spadku) nie jest objęty katalogiem czynności wymienionych w art. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn i tym samym nie podlega temu podatkowi (np.: interpretacja indywidualna przepisów prawa podatkowego z dnia 6 lipca 2012 r., sygn. IPTPB2/436-49/12-2/KK lub z dnia 16 lipca 2014 roku, sygn. IPTPB2/436-54/14-2/KK).
Umowny dział spadku podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych w części dotyczącej spłat lub dopłat. Podatnikiem jest osoba nabywająca rzeczy lub prawa majątkowe ponad udział w spadku. Jeśli dział spadku nastąpi bez obowiązku spłat lub dopłat, podatek od czynności cywilnoprawnych nie wystąpi.
Dział spadku podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych, gdy występują przy tym spłaty lub dopłaty. Jeżeli dział dokonywany jest w formie aktu notarialnego, podatek ten pobiera notariusz przy dziale spadku. Jeżeli dział spadku jest tylko w formie pisemnej i przewiduje dopłaty lub spłaty – konieczne jest złożenie deklaracji PCC-3 w urzędzie skarbowym , obliczenie i zapłacenie podatku – w ciągu 14 dni od daty dokonania działu spadku lub jego części. Może podlegać podatkowi dochodowemu od osób fizycznych.
Do ksiąg wieczystych można wszystko zgłosić za jednym zamachem (oraz jedną opłatą) po dokonaniu działu spadku (jak Pan pisze – po przepisaniu działek synom).
Może okazać się, że w wyniku działu spadku niektórzy spadkobiercy otrzymają więcej, niż to wynika z ich udziału w spadku lub ze spłaty. Spłata otrzymana przez jednego spadkobiercę od drugiego przy dziale spadku obejmującego nieruchomość, w części nieprzekraczającej wartości udziału w spadku, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości. Sądy stwierdzają, że dział spadku mieści się w pojęciu dziedziczenia, które podlega podatkowi od spadków i darowizn. Tym samym sądy wykluczają opodatkowanie tego samego przysporzenia zarówno podatkiem od spadków i darowizn, jak i podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Jednak sądy miewają także różne zdania. W wyroku z 4 grudnia 2014 roku Naczelny Sąd Administracyjny(NSA) w sprawie II FSK 3034/12 orzekł, że zbycie odziedziczonego udziału (w tym pojęciu mieści się zdaniem sądu również dział spadku) podlega PIT. NSA wskazał, że jeżeli w skład spadku wchodzi kilka rzeczy, a podatnicy podzielą je pomiędzy sobą stosownie do posiadanych udziałów (w masie spadkowej), to przyjmuje się, że nabyli je na własność już z chwilą śmierci spadkodawcy. „ (…) Zniesienie współwłasności, w skład której wchodzi prawo własności nieruchomości może nastąpić w ten sposób, że każdy z współwłaścicieli nabędzie część nieruchomości lub też prawo własności którejś z nieruchomości, przy czym wartość tej rzeczy nie będzie przekraczała wartości udziału (chodzi oczywiście o udział spadkowy – dop. Sądu), a zatem nie powstanie obowiązek zapłaty dopłaty lub spłaty. Wówczas podmiot ten, pomimo uzyskania prawa własności nieruchomości, nie zwiększy swych aktywów majątkowych. Stąd też nie nabywa nieruchomości w rozumieniu określonym w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.p.d.o.f. Odmienna sytuacja zachodzi wtedy, gdy podział majątku wspólnego następuje poprzez przyznanie współwłaścicielowi”.
W wyroku II FSK 3246/12 z lutego 2015 roku NSA stwierdził – „gdy wskutek działu spadku nastąpią takie przesunięcia w ramach masy spadkowej, że każdy ze spadkobierców uzyska składniki majątkowe odpowiadające wartości jego udziału w całym majątku spadkowym (np. nieruchomość), a żaden z nich nie zostanie wzbogacony kosztem innego spadkobiercy, to zasadny jest wniosek, iż nie nastąpiło przysporzenie majątkowe, w stosunku do udziału w masie spadkowej. Istota podatków dochodowych sprowadza się natomiast do obłożenia tą daniną przyrostu mienia z określonego źródła przychodów. Skoro w wyniku działu spadku nie doszło do przyrostu mienia spadkobiercy, w stosunku do wartości nabytego uprzednio udziału spadkowego, czynność taka nie może być utożsamiana z nabyciem nieruchomości (udziału w nieruchomości ponad udział w spadku) w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a/ ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”.
NSA wskazał także, że: „Inaczej będzie natomiast w sytuacji, gdy wskutek działu spadku spadkobierca uzyska składniki majątkowe (np. nieruchomość wchodzącą w skład masy spadkowej), ponad wartość jego udziału spadkowego w całym wspólnym majątku spadkowym. W takim przypadku przyrost majątku podatnika można identyfikować z nabyciem mienia ponad udział spadkowy. Przyrost ten, w stosunku do pierwotnego udziału spadkowego, stanowić będzie różnicę między wartością udziału spadkobiercy w całej masie spadkowej (z dnia działu spadku), a wartością otrzymanych wskutek działu spadku składników majątkowych z tej masy. Przysporzenie majątku wystąpi niezależnie od tego czy spadkobierca zobowiązany zostanie względem pozostałych spadkobierców (którzy w wyniku działu doznali uszczuplenia mienia w stosunku do wartości nabytego udziału spadkowego) do spłaty wartości tej różnicy, czy też z obowiązku tego przez uprawnionych będzie uwolniony (w praktyce, zwłaszcza w przypadku umownego działu spadku, uprawnieni spadkobiercy nierzadko rezygnują z przysługującej im spłaty nadwyżki mienia spadkowego, którą uzyskał inny spadkobierca).”
Jeżeli okazałoby się, że w wyniku działu spadku wystąpił podatek dochodowy od osób fizycznych – dany spadkobierca musi to uwzględnić w swoim zeznaniu podatkowym za rok podatkowy, w jakim dokonywany był dział spadku, tak jak ze zbycia nieruchomości. Zeznanie podatkowe należy złożyć do 30 kwietnia następnego roku podatkowego – trzeba obliczyć podatek i go zapłacić lub skorzystać ze zwolnienia podatkowego, przeznaczając środki na własne cele mieszkaniowe.
Zobacz również: Podział działki po spadku
Przykłady
Spóźnione zgłoszenie spadku przez dzieci po matce
Pani Jadwiga zmarła w styczniu 2023 roku. Jej mąż oraz dwóch dorosłych synów sporządzili akt poświadczenia dziedziczenia u notariusza w marcu tego samego roku. Synowie byli przekonani, że nie muszą nic zgłaszać do urzędu skarbowego, skoro dziedziczą po matce jako osoby najbliższe. Dopiero w listopadzie, gdy zaczęli przygotowywać dokumentację do geodezyjnego podziału działek i występowali o wpisy w księgach wieczystych, okazało się, że powinni byli złożyć formularze SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od rejestracji aktu notarialnego. Przekroczyli termin o dwa miesiące, przez co urząd naliczył im podatek od spadku, mimo że w normalnej sytuacji – przy zachowaniu terminu – byliby całkowicie z niego zwolnieni. Każdy z synów musiał zapłacić po kilka tysięcy złotych podatku, mimo że nie uzyskali z tego tytułu żadnej korzyści majątkowej poza dziedziczeniem w ramach ustawowego udziału.
Umowny dział spadku z dopłatą – podatek PCC i ryzyko PIT
Pan Tadeusz odziedziczył wraz z siostrą Anną po ojcu dwie działki budowlane. Wartość obu działek była podobna, ale Anna bardziej zainteresowana była gotówką niż nieruchomością. Postanowili więc dokonać działu spadku: całość nieruchomości przypadła Tadeuszowi, który zobowiązał się wypłacić siostrze kwotę 120 000 zł jako spłatę wartości jej udziału. Sporządzono umowę działu spadku w formie aktu notarialnego, a notariusz pobrał od Tadeusza podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – 2% od kwoty spłaty. Rok później Tadeusz sprzedał jedną z działek za kwotę 300 000 zł, ale fiskus uznał, że nabył ją w wyniku działu spadku, a nie samego dziedziczenia, i zażądał podatku dochodowego od osób fizycznych, bo nie upłynęło jeszcze 5 lat od jej „nabycia”. Tadeusz musiał wykazać przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości i zapłacić PIT od zysku, choć w jego przekonaniu nieruchomość posiadał od momentu śmierci ojca.
Zgłoszenie tylko po dziale spadku – uniknięcie podwójnych wpisów
Trzej bracia – Jan, Michał i Szymon – odziedziczyli po ojcu gospodarstwo składające się z dwóch działek rolnych. Wiedząc, że docelowo chcą je podzielić między siebie i jeden z nich planuje prowadzić tam działalność rolniczą, zlecili geodecie przygotowanie podziału. Z dwóch działek powstały cztery nowe, z których trzy trafiły do braci po jednej, a czwarta została zachowana jako wspólna łąka. Zamiast zgłaszać do ksiąg wieczystych najpierw spadek (wpisując współwłasność ⅓ każdego), a potem znów składać wnioski o podział i przepisanie nowych działek, zdecydowali się poczekać z wpisami do momentu dokonania działu spadku u notariusza. Dzięki temu wpis do ksiąg zrobiono jednorazowo i tylko raz ponieśli opłatę sądową. Dodatkowo – ponieważ dział spadku odbył się bez dopłat, a każdemu przypadła nieruchomość o wartości odpowiadającej udziałowi w spadku – uniknęli podatków PCC oraz dochodowego.
Podsumowanie
Podział nieruchomości po spadku to proces, który wymaga nie tylko uzgodnień między spadkobiercami, ale także dopełnienia licznych formalności prawno-podatkowych. Kluczowe znaczenie ma terminowe zgłoszenie nabycia spadku do urzędu skarbowego – tylko wtedy możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia z podatku. Sam dział spadku, zwłaszcza jeśli odbywa się bez spłat czy dopłat, nie generuje dodatkowego obciążenia podatkowego. Jednak każda sytuacja, w której spadkobiercy otrzymują więcej, niż wynika z ich udziału, może skutkować obowiązkiem zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych lub nawet podatku dochodowego. Zgłoszenia do ksiąg wieczystych najlepiej dokonywać po zakończonym dziale spadku, co pozwala uniknąć podwójnych opłat i uprościć procedurę. Odpowiednie zaplanowanie całego procesu oraz znajomość przepisów pozwalają uniknąć kosztownych błędów.
Oferta porad prawnych
Masz problem z podziałem spadku lub nieruchomości po zmarłym bliskim? Nie wiesz, kiedy i jak zgłosić spadek do urzędu skarbowego, co wpisać do księgi wieczystej albo czy grozi Ci podatek? Skorzystaj z naszej porady prawnej online – szybko, rzetelnie i bez wychodzenia z domu. Ocenimy Twoją sytuację, wskażemy najlepsze rozwiązania i pomożemy uniknąć kosztownych błędów. Napisz do nas, a odpowiemy jeszcze dziś.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Wyrok z 4 grudnia 2014 roku Naczelny Sąd Administracyjny(NSA) w sprawie II FSK 3034/12
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
Szukamy prawnika »
» Spłata za życia zamiast spadku po śmierci
» Brak informacji o odrzuceniu spadku przez najbliższych
» Podatek od sprzedaży spadku po rodzicach
» Początek biegu terminu do przyjęcia lub odrzucenia spadku dla danego spadkobiercy
» Sprzedaż mieszkania przez spadkobierców bez przeprowadzonej sprawy spadkowej
