Sprzedaż mieszkania przez spadkobierców bez sprawy spadkowej

Czy można sprzedać mieszkanie bez przeprowadzenia sprawy spadkowej?

Nie można bezpiecznie sprzedać całego mieszkania, jeżeli w księdze wieczystej nadal figuruje zmarły współwłaściciel, a spadkobiercy nie mają dokumentu potwierdzającego nabycie spadku. Śmierć współwłaściciela nie powoduje, że pozostali domownicy mogą od razu rozporządzać jego udziałem. Zgodnie z art. 924 i art. 925 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy i z tą chwilą spadkobierca nabywa spadek, ale dla notariusza, kupującego i sądu wieczystoksięgowego potrzebne jest formalne potwierdzenie tego prawa.

Po uzyskaniu prawomocnego orzeczenia trzeba zweryfikować, czy jego treść odpowiada zakresowi rozstrzygnięcia i danym uczestników; w razie określonych braków lub omyłek zastosowanie mogą mieć sprostowanie i uzupełnienie postanowienia spadkowego.

W opisanej sytuacji należy najpierw ustalić, kto dziedziczy po ojcu i w jakich udziałach. Dopiero potem można zawrzeć umowę sprzedaży całej nieruchomości albo najpierw przeprowadzić dział spadku i zniesienie współwłasności.

Jeżeli ojciec nie pozostawił testamentu, zastosowanie ma dziedziczenie ustawowe. Do spadku po nim powołani są małżonka i dzieci. Udział małżonka w zbiegu z dziećmi nie może być mniejszy niż 1/4 spadku. Przy czworgu dzieci żona dziedziczy więc 1/4 spadku po mężu, a każde dziecko po 3/16 spadku po ojcu. Jeżeli mieszkanie było wspólnością majątkową małżeńską rodziców, do spadku wchodzi zasadniczo udział ojca wynoszący 1/2 mieszkania, natomiast druga połowa pozostaje przy matce jako jej własny udział.

Jeżeli wcześniej nie podzielono majątku z pierwszą żoną, właściwą kolejność ustaleń opisuje artykuł o niepodzielonym majątku z pierwszą żoną.

Dodatkowe formalności pojawiają się, gdy przed zakończeniem postępowania nastąpi śmierć spadkobiercy w toku sprawy spadkowej.

Stwierdzenie nabycia spadku w sądzie

Pierwsza możliwość to złożenie wniosku o stwierdzenie nabycia spadku do sądu rejonowego właściwego dla ostatniego miejsca zwykłego pobytu spadkodawcy. We wniosku trzeba wskazać spadkodawcę, wszystkich znanych spadkobierców, podstawę dziedziczenia oraz dołączyć odpis aktu zgonu i akty stanu cywilnego potwierdzające pokrewieństwo lub małżeństwo. Jeżeli istnieje testament, trzeba go złożyć w sądzie.

Sąd po przeprowadzeniu postępowania wydaje postanowienie, w którym wskazuje spadkobierców i ich udziały. Dopiero prawomocne postanowienie jest dokumentem, którym można posługiwać się przy sprzedaży mieszkania, wpisach w księdze wieczystej i rozliczeniach podatkowych.

Opłata od wniosku o stwierdzenie nabycia spadku wynosi obecnie 100 zł. Do tego dochodzi opłata za wpis do Rejestru Spadkowego w wysokości 5 zł. Jeżeli w tej samej sprawie potrzebny jest dział spadku, trzeba liczyć się z osobną opłatą: co do zasady 500 zł, a przy zgodnym projekcie działu spadku 300 zł. Gdy dział spadku połączony jest ze zniesieniem współwłasności nieruchomości, opłaty mogą być wyższe.

Notarialne poświadczenie dziedziczenia

Druga możliwość to akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza. Ma on taką samą funkcję praktyczną jak prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku. To zwykle szybsza droga, ale tylko wtedy, gdy nie ma sporu co do kręgu spadkobierców, podstawy dziedziczenia ani ważności testamentu.

Do notariusza powinny stawić się wszystkie osoby, które mogą wchodzić w rachubę jako spadkobiercy ustawowi i testamentowi. Notariusz sporządza protokół dziedziczenia, a następnie akt poświadczenia dziedziczenia i rejestruje go w Rejestrze Spadkowym. Po rejestracji dokument może być używany przy sprzedaży mieszkania i przy wpisach w księdze wieczystej.

Notariusz nie sporządzi aktu poświadczenia dziedziczenia między innymi wtedy, gdy występuje spór między osobami zainteresowanymi, wcześniej wydano już dokument spadkowy dotyczący tego samego spadku albo zachodzą inne przeszkody przewidziane w Prawie o notariacie. W sprawie po osobie zmarłej w 2004 r. sama data śmierci nie wyklucza poświadczenia dziedziczenia u notariusza.

Najczęściej potrzebne dokumenty to: odpis aktu zgonu ojca, odpis aktu małżeństwa rodziców, odpisy aktów urodzenia dzieci, ewentualne akty małżeństwa osób, które zmieniły nazwisko, numer PESEL spadkodawcy, dokumenty dotyczące mieszkania oraz testament, jeżeli został sporządzony.

Maksymalna taksa notarialna za protokół dziedziczenia wynosi 100 zł netto, za akt poświadczenia dziedziczenia przy dziedziczeniu ustawowym 50 zł netto, a za wpis do Rejestru Spadkowego pobierana jest opłata 5 zł. Do kosztów trzeba doliczyć VAT, wypisy dokumentów, a przy testamencie również czynności związane z jego otwarciem i ogłoszeniem.

Czy potrzebny jest dział spadku przed sprzedażą?

Dział spadku nie zawsze jest konieczny. Jeżeli wszyscy współwłaściciele po przeprowadzeniu sprawy spadkowej chcą sprzedać mieszkanie jednemu kupującemu, mogą wspólnie przystąpić do aktu notarialnego i sprzedać swoje udziały w tej samej umowie. Wtedy cena może zostać podzielona zgodnie z udziałami albo zgodnie z odrębnymi ustaleniami między spadkobiercami, o ile te ustalenia nie naruszają prawa i są właściwie udokumentowane.

Dział spadku będzie potrzebny, jeżeli rodzina chce najpierw przenieść udziały dzieci na matkę, tak aby to ona stała się jedyną właścicielką mieszkania i dopiero później sprzedała nieruchomość. Przy mieszkaniu dział spadku wymaga aktu notarialnego albo orzeczenia sądu, ponieważ dotyczy nieruchomości. Jeżeli dział wiąże się ze spłatami lub dopłatami, mogą pojawić się dodatkowe skutki podatkowe, w tym PCC od nabycia ponad udział.

Pełnomocnictwo dla syna do sprzedaży mieszkania

Syn może prowadzić formalności i podpisać akt sprzedaży za matkę oraz pozostałych spadkobierców, ale musi mieć odpowiednie pełnomocnictwo. Ponieważ sprzedaż nieruchomości wymaga aktu notarialnego, pełnomocnictwo do sprzedaży mieszkania również powinno być udzielone w formie aktu notarialnego. Wynika to z art. 99 Kodeksu cywilnego.

W pełnomocnictwie warto dokładnie opisać nieruchomość, zakres umocowania, minimalną cenę, możliwość odbioru ceny, podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego, złożenia wniosków wieczystoksięgowych oraz reprezentowania mocodawców przed urzędami, bankiem, spółdzielnią lub wspólnotą mieszkaniową. Jeżeli syn ma reprezentować kilka osób, każda z nich powinna udzielić mu pełnomocnictwa.

Jeżeli wszyscy spadkobiercy mogą być obecni u notariusza przy sprzedaży, pełnomocnictwo nie jest konieczne. W praktyce pełnomocnik jest przydatny wtedy, gdy część osób mieszka za granicą, ma trudności z dojazdem albo chce, aby jedna osoba prowadziła całą transakcję.

Zgłoszenie spadku do urzędu skarbowego

Po uzyskaniu prawomocnego postanowienia sądu albo zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia trzeba ocenić obowiązki w podatku od spadków i darowizn. W przypadku śmierci ojca w 2004 r. nie stosuje się pełnego zwolnienia dla najbliższej rodziny z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn, ponieważ zwolnienie to dotyczy spadków po osobach zmarłych od 1 stycznia 2007 r.

Jeżeli wartość nabycia po ojcu przekracza kwotę wolną przewidzianą dla I grupy podatkowej, spadkobierca składa zeznanie SD-3, a przy kilku podatnikach także załączniki SD-3/A. Aktualna kwota wolna dla I grupy podatkowej wynosi 36 120 zł i obejmuje łączną wartość nabyć od tej samej osoby z okresu 5 lat. Zeznanie SD-3 składa się co do zasady w terminie 1 miesiąca od powstania obowiązku podatkowego, w tym od uprawomocnienia się postanowienia sądu lub zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia, jeżeli wcześniejsze nabycie nie było zgłoszone.

Wysokość podatku zależy od wartości udziału nabytego przez konkretnego spadkobiercę, długów i ciężarów spadkowych oraz przynależności do grupy podatkowej. Urząd skarbowy może wymagać dokumentów potwierdzających wartość mieszkania oraz udział przypadający na daną osobę.

Koszty i podatki przy sprzedaży mieszkania

Przy samej sprzedaży mieszkania najważniejsze koszty notarialne zwykle ponosi kupujący, chyba że strony ustalą inaczej. Dotyczy to zwłaszcza taksy notarialnej za umowę sprzedaży, opłaty sądowej za wpis prawa własności w księdze wieczystej oraz podatku od czynności cywilnoprawnych. Przy sprzedaży nieruchomości stawka PCC wynosi zasadniczo 2% wartości rynkowej i obciąża kupującego.

Sprzedający powinni natomiast sprawdzić, czy sprzedaż powoduje obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Zasadniczo sprzedaż nieruchomości poza działalnością gospodarczą podlega PIT, jeżeli następuje przed upływem 5 lat liczonych od końca roku nabycia lub wybudowania. Przy nieruchomości nabytej w spadku pięcioletni termin liczy się z uwzględnieniem okresu posiadania przez spadkodawcę. Dlatego w sprawach po osobie zmarłej w 2004 r. bardzo często PIT nie wystąpi, ale trzeba sprawdzić, kiedy ojciec nabył mieszkanie oraz jak wygląda sytuacja udziału należącego do matki.

Jeżeli przed sprzedażą przeprowadzono dział spadku ze spłatami albo dopłatami, skutki podatkowe mogą być inne niż przy prostej sprzedaży udziałów przez wszystkich współwłaścicieli. Znaczenie ma zwłaszcza to, czy ktoś otrzymał majątek ponad swój udział w spadku oraz czy wypłacono spłaty.

Jak praktycznie przeprowadzić sprzedaż krok po kroku?

Najpierw należy zebrać akty stanu cywilnego, dokumenty dotyczące mieszkania i ustalić, czy istnieje testament. Następnie trzeba wybrać drogę potwierdzenia dziedziczenia: sąd albo notariusz. Jeżeli nie ma sporu i wszyscy mogą stawić się w kancelarii, notariusz zwykle pozwala załatwić sprawę szybciej.

Po uzyskaniu dokumentu spadkowego należy ustalić, czy wszyscy współwłaściciele sprzedają mieszkanie bezpośrednio kupującemu, czy najpierw robią dział spadku i przenoszą własność na matkę. Następnie można przygotować pełnomocnictwa notarialne dla syna albo ustalić termin aktu sprzedaży z udziałem wszystkich właścicieli.

Przed podpisaniem umowy warto również uzyskać aktualny odpis księgi wieczystej, zaświadczenia wymagane przez notariusza, dokumenty ze spółdzielni lub wspólnoty, zaświadczenia o braku zaległości oraz ustalić sposób zapłaty ceny. Przy podziale pieniędzy między członków rodziny dobrze jest zachować przelewy i pisemne ustalenia, aby w razie potrzeby wykazać, z czego wynikały rozliczenia.

FAQ

Podsumowanie

Sprzedaż mieszkania po zmarłym współwłaścicielu wymaga najpierw uregulowania spraw spadkowych. Najważniejsze jest uzyskanie prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia. Jeżeli wszyscy spadkobiercy są zgodni, zwykle można następnie sprzedać mieszkanie wspólnie albo udzielić jednej osobie pełnomocnictw notarialnych.

Te same zasady dotyczą gruntu, którego stan prawny porządkuje się po kilku zgonach; opisuje to poradnik o uregulowaniu własności działki po babci.

Dział spadku jest potrzebny głównie wtedy, gdy przed sprzedażą własność ma zostać skupiona w rękach jednej osoby. Oprócz formalności spadkowych trzeba sprawdzić podatek od spadków i darowizn, ewentualny PIT od sprzedaży, koszty notarialne, opłaty sądowe i zasady rozliczenia ceny między członków rodziny.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398
4. Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie - Dz.U. 1991 nr 22 poz. 91
5. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207
6. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
7. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej - Dz.U. 2004 nr 148 poz. 1564