Darowizna czy testament nieruchomości – jak zabezpieczyć bliskich?

Ustne przyrzeczenie przekazania działki

Samo ustne zapewnienie, że działka zostanie kiedyś przekazana córce, nie zabezpiecza jej prawa własności. W przypadku nieruchomości decydują dokumenty: akt notarialny darowizny, testament albo testament notarialny z zapisem windykacyjnym. Dopóki takich dokumentów nie ma, po śmierci właścicielki majątek będzie dziedziczony zgodnie z ustawą albo zgodnie z ważnym testamentem.

Jeżeli babcia chce przekazać działkę już teraz, powinna zawrzeć z córką umowę darowizny w formie aktu notarialnego. Jeżeli natomiast chce zachować własność do końca życia, może rozważyć testament, a przy konkretnej nieruchomości przede wszystkim zapis windykacyjny. Wybór zależy od tego, czy ważniejsza jest natychmiastowa pewność własności, czy zachowanie kontroli nad majątkiem przez babcię.

Przy partnerach mających dzieci z wcześniejszych związków warto sprawdzić dziedziczenie wspólnego mieszkania.

Praktyczny wariant dla dziecka z wcześniejszego związku opisuje poradnik o przekazaniu udziału synowi.

Darowizna nieruchomości

Zgodnie z art. 888 Kodeksu cywilnego przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Przy nieruchomości nie wystarczy jednak zwykła umowa pisemna ani ustne przyrzeczenie. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości i sama umowa przenosząca własność wymagają formy aktu notarialnego.

W praktyce oznacza to, że darowizna działki, domu, lokalu lub udziału w nieruchomości staje się skuteczna dopiero po podpisaniu aktu notarialnego. Notariusz przygotowuje akt, pobiera należne opłaty i zwykle składa wniosek o wpis nowego właściciela w księdze wieczystej. Jeżeli działka jest nieruchomością rolną, notariusz powinien dodatkowo sprawdzić ograniczenia wynikające z przepisów o obrocie ziemią rolną, ponieważ w części spraw mogą one wpływać na dopuszczalność albo tryb przeniesienia własności.

Darowizna daje obdarowanej osobie największą pewność, bo własność przechodzi za życia darczyńcy. Trzeba jednak pamiętać, że po podpisaniu aktu babcia zasadniczo przestaje być właścicielką. Jeżeli chce nadal korzystać z nieruchomości albo zabezpieczyć swoje potrzeby, można w tym samym akcie rozważyć ustanowienie odpowiedniego prawa, np. służebności osobistej, użytkowania albo innych uzgodnień dopasowanych do rodzaju nieruchomości.

Koszty darowizny u notariusza

Przy darowiźnie nieruchomości trzeba liczyć się przede wszystkim z taksą notarialną, podatkiem VAT od taksy, opłatami za wypisy aktu oraz opłatą sądową za wpis w księdze wieczystej. Opłata sądowa za wpis własności wynosi co do zasady 200 zł, a przy wpisie udziału pobiera się część tej opłaty, nie mniej niż 100 zł.

Maksymalna taksa notarialna zależy od wartości przedmiotu czynności i wynosi:

• do 3000 zł – 100 zł,
• powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł,
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
• powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a przy czynnościach między osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej nie więcej niż 7500 zł.

Są to stawki maksymalne. Notariusz może pobrać wynagrodzenie niższe, dlatego przy większej wartości nieruchomości warto wcześniej zapytać kilka kancelarii o pełny koszt czynności, obejmujący także VAT, wypisy i wnioski wieczystoksięgowe.

Podatek od darowizny dla córki

Córka należy do najbliższej rodziny, czyli do tzw. grupy zero w podatku od spadków i darowizn. Nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę może korzystać z całkowitego zwolnienia na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Przy darowiźnie nieruchomości zawieranej w formie aktu notarialnego obdarowana córka nie musi samodzielnie składać zgłoszenia SD-Z2, ponieważ obowiązki podatkowe związane z aktem wykonuje notariusz jako płatnik albo osoba przekazująca wymagane informacje. Inaczej jest przy darowiznach niewymagających aktu notarialnego, np. pieniężnych – wtedy dla zwolnienia trzeba dochować terminu 6 miesięcy i przy pieniądzach udokumentować przekazanie na rachunek płatniczy, rachunek bankowy, rachunek w SKOK albo przekazem pocztowym.

Testament a przekazanie konkretnej działki

Testament działa dopiero po śmierci spadkodawcy. Do tego czasu babcia pozostaje właścicielką nieruchomości i może testament zmienić albo odwołać. To rozwiązanie jest korzystne, gdy właścicielka chce zachować pełną kontrolę nad majątkiem, ale daje mniejszą pewność osobie, która ma otrzymać działkę.

Testament własnoręczny jest ważny, jeżeli został w całości napisany ręką testatora, podpisany i opatrzony datą. Brak daty nie zawsze powoduje nieważność, ale może być poważnym problemem, jeżeli pojawią się wątpliwości co do zdolności testatora, treści testamentu albo kolejności kilku testamentów. Testament sporządzony na komputerze i tylko podpisany własnoręcznie nie jest testamentem własnoręcznym.

Jeżeli celem jest przekazanie konkretnej działki konkretnej osobie po śmierci babci, warto rozważyć testament notarialny z zapisem windykacyjnym. Zgodnie z art. 981¹ Kodeksu cywilnego w testamencie sporządzonym w formie aktu notarialnego spadkodawca może postanowić, że oznaczona osoba nabywa konkretny przedmiot zapisu z chwilą otwarcia spadku. Zapis windykacyjny może obejmować m.in. nieruchomość, udział w nieruchomości albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Skutki śmierci osoby uprawnionej do takiego lokalu omawia poradnik o dziedziczeniu spółdzielczego prawa do lokalu.

Różnica jest istotna: zwykłe wskazanie w testamencie, że jedna osoba ma dostać działkę, może w praktyce prowadzić do konieczności działu spadku albo rozliczeń między spadkobiercami. Zapis windykacyjny powoduje natomiast nabycie konkretnego przedmiotu z chwilą śmierci spadkodawcy, choć nadal trzeba będzie potwierdzić prawa do spadku i ujawnić zmianę w księdze wieczystej.

Zachowek i wcześniejsze darowizny

Darowizna nieruchomości albo zapis windykacyjny nie zawsze zamykają drogę do roszczeń innych członków rodziny. Jeżeli po śmierci babci okaże się, że pominięci zstępni, małżonek albo rodzice byliby uprawnieni do zachowku, mogą żądać zapłaty odpowiedniej sumy pieniężnej od spadkobierców, zapisobierców windykacyjnych, a w dalszej kolejności także od obdarowanych.

Przy obliczaniu zachowku dolicza się do spadku m.in. zapisy windykacyjne i niektóre darowizny. Co do zasady nie dolicza się drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych oraz darowizn sprzed ponad 10 lat dokonanych na rzecz osób, które nie są spadkobiercami ani uprawnionymi do zachowku. Darowizna dla dziecka lub innej osoby z kręgu spadkobierców może więc mieć znaczenie dla rozliczeń zachowku nawet po wielu latach.

Podatek i formalności po dziedziczeniu

Jeżeli mama nabędzie nieruchomość po śmierci babci jako spadkobierczyni albo zapisobierczyni windykacyjna, również może skorzystać ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn jako osoba najbliższa. W takim przypadku trzeba złożyć zgłoszenie SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, od dnia zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia albo od dnia wydania europejskiego poświadczenia spadkowego.

Do potwierdzenia praw po śmierci potrzebne będzie postępowanie spadkowe w sądzie albo akt poświadczenia dziedziczenia u notariusza, jeżeli wszyscy wymagani uczestnicy są zgodni i mogą stawić się u notariusza. Opłata sądowa od wniosku o stwierdzenie nabycia spadku wynosi obecnie 100 zł. Do tego dochodzi opłata za wpis w Rejestrze Spadkowym oraz ewentualne koszty wypisów, pełnomocnika i wpisu prawa w księdze wieczystej.

Co w opisanej sytuacji będzie najbezpieczniejsze?

Jeżeli babcia chce definitywnie zabezpieczyć interes mamy już teraz, najpewniejsza będzie darowizna działki w formie aktu notarialnego. Po podpisaniu aktu mama stanie się właścicielką, a pozostali członkowie rodziny nie będą mogli po śmierci babci dzielić tej konkretnej działki jako składnika spadku. Mogą jednak w określonych warunkach pojawić się rozliczenia z tytułu zachowku.

Jeżeli babcia nie chce jeszcze przenosić własności, ale chce wskazać, komu konkretna działka ma przypaść po jej śmierci, warto rozważyć testament notarialny z zapisem windykacyjnym. Zwykły testament własnoręczny może być wystarczający do powołania spadkobiercy, ale nie daje tak precyzyjnego skutku przy konkretnym składniku majątku jak zapis windykacyjny.

W praktyce przed podjęciem decyzji trzeba ustalić: kto jest właścicielem działki, czy nieruchomość ma księgę wieczystą, czy jest rolna, czy babcia ma małżonka, ilu ma zstępnych, jakie darowizny już przekazała dzieciom oraz czy istnieje ryzyko roszczeń o zachowek. Dopiero te informacje pozwalają ocenić, która forma najlepiej zabezpieczy rodzinę.

FAQ

Czy ustna obietnica darowizny działki ma znaczenie prawne?

Nie przenosi własności działki i nie zastępuje aktu notarialnego. Może mieć znaczenie dowodowe w sporze rodzinnym, ale nie daje takiego zabezpieczenia jak umowa darowizny nieruchomości albo testament notarialny z zapisem windykacyjnym.

Czy lepsza jest darowizna czy testament?

Darowizna jest lepsza, gdy właściciel chce przenieść nieruchomość od razu i zapewnić obdarowanemu pewność własności. Testament jest lepszy, gdy właściciel chce zachować majątek do śmierci. Przy konkretnej nieruchomości najprecyzyjniejszym testamentowym rozwiązaniem jest zapis windykacyjny.

Czy testament własnoręczny wystarczy do przekazania działki?

Testament własnoręczny może być ważny, jeśli spełnia wymogi z art. 949 Kodeksu cywilnego, ale nie pozwala ustanowić zapisu windykacyjnego. Jeśli spadkodawca chce, aby konkretna działka przypadła oznaczonej osobie z chwilą śmierci, potrzebny jest testament notarialny z zapisem windykacyjnym.

Czy córka zapłaci podatek od darowizny działki od matki?

Co do zasady może skorzystać z całkowitego zwolnienia dla najbliższej rodziny. Przy darowiźnie nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego nie składa samodzielnie SD-Z2, ponieważ formalności podatkowe wykonuje notariusz.

Czy darowizna chroni przed zachowkiem?

Nie zawsze. Darowizna może zostać doliczona przy obliczaniu zachowku, zwłaszcza gdy została dokonana na rzecz osoby będącej spadkobiercą albo uprawnionej do zachowku. W takiej sytuacji po śmierci darczyńcy mogą pojawić się roszczenia pieniężne innych członków rodziny.

Ile kosztuje testament notarialny z zapisem windykacyjnym?

Maksymalna taksa notarialna za testament zawierający zapis windykacyjny wynosi 200 zł netto, do czego dolicza się VAT i koszt wypisów. Zwykły testament notarialny ma niższą maksymalną taksę, ale nie daje skutku zapisu windykacyjnego.

Podsumowanie

W opisanej sprawie samo przyrzeczenie darowizny nie wystarczy. Jeżeli babcia chce skutecznie przekazać działkę mamie za życia, właściwą drogą jest notarialna umowa darowizny. Jeżeli chce zachować własność aż do śmierci, powinna rozważyć testament notarialny z zapisem windykacyjnym, zwłaszcza gdy chodzi o konkretną nieruchomość.

Wybór formy powinien uwzględniać także podatki, koszty notarialne, wpis w księdze wieczystej, możliwe ograniczenia dotyczące działki rolnej oraz ryzyko zachowku. Przy zgodnej rodzinie sprawa bywa prosta, ale przy wcześniejszych darowiznach albo konflikcie między dziećmi warto wcześniej uporządkować dokumenty i rozliczenia.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn – Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207
3. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398
4. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej – tekst jednolity
5. Serwis Gov.pl – zgłoszenie SD-Z2 – formularz podatkowy SD-Z2