Nieruchomość w Polsce po cudzoziemcu – gdzie przeprowadzić spadek?

Istota problemu – który kraj powinien prowadzić sprawę spadkową?

W sprawie po cudzoziemcu, który pozostawił dom, mieszkanie lub działkę w Polsce, trzeba rozdzielić trzy kwestie: jurysdykcję, czyli ustalenie, organy którego państwa mogą prowadzić sprawę, prawo właściwe, według którego ustala się dziedziczenie, oraz wpis prawa do polskiej księgi wieczystej. Nie są to pojęcia zamienne.

W większości współczesnych spraw transgranicznych punktem wyjścia jest rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 650/2012. Dotyczy ono spadków po osobach zmarłych 17 sierpnia 2015 r. lub później. Przy wcześniejszej dacie śmierci trzeba zbadać poprzednio obowiązujące przepisy oraz ewentualne umowy międzynarodowe.

Zasadą wynikającą z art. 4 rozporządzenia jest jurysdykcja sądów państwa, w którym spadkodawca miał miejsce zwykłego pobytu w chwili śmierci. Oznacza to, że mieszkanie znajdujące się w Krakowie, Warszawie czy Gdańsku nie powoduje automatycznie, że całe postępowanie należy przeprowadzić w Polsce.

Szersze zasady dotyczące takich spraw omawia poradnik o tym, jak przeprowadzić spadek zagraniczny. Tutaj najważniejsza jest węższa kwestia: wybór właściwego państwa oraz późniejsze ujawnienie odziedziczonej nieruchomości w Polsce.

Trzeba przy tym odróżnić jurysdykcję od prawa właściwego. Zgodnie z zasadą ogólną z art. 21 rozporządzenia spadek podlega prawu państwa zwykłego pobytu zmarłego, chyba że zachodzą przesłanki zastosowania innego prawa. Spadkodawca może także, w granicach art. 22, wybrać prawo państwa, którego obywatelstwo posiada. Sam wybór prawa nie oznacza jednak automatycznie przeniesienia sprawy do sądu tego państwa. W określonych przypadkach może umożliwić zainteresowanym zawarcie umowy dotyczącej właściwości sądu państwa, którego prawo zostało wybrane.

Zwykły pobyt za granicą – czy polska nieruchomość wystarczy do prowadzenia sprawy w Polsce?

Miejsce zwykłego pobytu ustala się na podstawie rzeczywistego centrum życia spadkodawcy. Nie musi być ono identyczne z meldunkiem, obywatelstwem ani adresem ujawnionym w jednym dokumencie. Znaczenie mogą mieć między innymi długość i regularność pobytu, miejsce zamieszkania rodziny, praca, prowadzenie działalności, rozliczenia podatkowe, mieszkanie, ubezpieczenie oraz trwałość związku z danym państwem.

Jeżeli przykładowo obywatel Polski od wielu lat mieszkał i pracował w Niemczech, tam znajdowała się jego rodzina i centrum codziennego życia, a w Polsce posiadał jedynie mieszkanie, zasadą może być jurysdykcja organów niemieckich. Sama własność mieszkania w Polsce nie przenosi całej sprawy spadkowej do Polski. Praktyczne kwestie dotyczące takiego wariantu rozwija osobny materiał o tym, jak wygląda spadek w niemczech a formalności.

Inaczej trzeba analizować sytuację, gdy zmarły miał zwykły pobyt poza państwami związanymi rozporządzeniem nr 650/2012. Jeżeli w Polsce znajduje się składnik majątku spadkowego, art. 10 przewiduje dodatkowe podstawy jurysdykcji. Polskie sądy mogą mieć jurysdykcję co do całego spadku, gdy zmarły w chwili śmierci był obywatelem polskim albo wcześniej miał zwykły pobyt w Polsce i od zmiany tego miejsca do wszczęcia postępowania nie minęło więcej niż pięć lat. Jeżeli te warunki nie są spełnione, polski sąd może mieć jurysdykcję ograniczoną do składników majątku znajdujących się w Polsce.

Orzeczenie zagraniczne i europejskie poświadczenie spadkowe

Jeżeli sprawę przeprowadzono w innym państwie członkowskim stosującym rozporządzenie nr 650/2012, nie zawsze trzeba ponownie prowadzić postępowanie spadkowe w Polsce. Zgodnie z art. 39 orzeczenie wydane w jednym takim państwie jest co do zasady uznawane w innych państwach członkowskich bez konieczności przeprowadzania specjalnego postępowania o uznanie.

W praktyce przy majątku położonym w innym państwie szczególnie użyteczne jest europejskie poświadczenie spadkowe, czyli EPS. Dokument ten może potwierdzać między innymi status spadkobiercy, jego udział w spadku, prawa zapisobiercy oraz uprawnienia wykonawcy testamentu lub zarządcy spadku.

EPS nie jest obowiązkowe i nie zastępuje wszystkich dokumentów krajowych. Jego istotną zaletą jest jednak to, że wywołuje skutki w państwach związanych rozporządzeniem bez odrębnego postępowania, a zgodnie z art. 69 ust. 5 stanowi ważny dokument dla wpisania majątku spadkowego do właściwego rejestru państwa członkowskiego. Ostateczne wymagania dotyczące samego wpisu do rejestru określa jednak prawo państwa, w którym rejestr jest prowadzony.

Trzeba też sprawdzić ważność używanej poświadczonej kopii EPS. Zasadą jest sześciomiesięczny okres ważności poświadczonej kopii, wskazany na niej datą wygaśnięcia. Po jego upływie należy wystąpić o przedłużenie ważności albo o nową poświadczoną kopię.

Dokumenty wydawane w państwie członkowskim w ramach rozporządzenia nr 650/2012 nie wymagają legalizacji ani podobnej formalności. Nie oznacza to jednak, że zawsze można złożyć w polskim sądzie dokument w dowolnym języku bez dodatkowych czynności. W zależności od rodzaju dokumentu i postępowania trzeba liczyć się z koniecznością przedstawienia tłumaczenia na język polski.

Jeżeli dokument pochodzi z państwa, którego nie obejmuje system rozporządzenia, nie wolno automatycznie stosować zasad dotyczących EPS i uznawania orzeczeń między państwami uczestniczącymi. Wtedy trzeba zbadać polskie przepisy, właściwą umowę międzynarodową oraz rodzaj zagranicznego dokumentu.

Wpis do księgi wieczystej oraz zezwolenie dla cudzoziemca

Po ustaleniu praw do spadku trzeba doprowadzić treść polskiej księgi wieczystej do zgodności z aktualnym stanem prawnym. Ujawnienie spadkobiercy następuje w dziale II księgi wieczystej. Wpis do księgi nie zastępuje postępowania spadkowego – sąd wieczystoksięgowy musi otrzymać dokument pozwalający wykazać następstwo prawne po osobie dotychczas wpisanej jako właściciel.

Podstawą może być w szczególności prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia, europejskie poświadczenie spadkowe albo odpowiedni zagraniczny dokument, jeżeli może on wywoływać w Polsce wymagane skutki. EPS jest dokumentem nadającym się do wykorzystania w rejestrze, ale polski sąd wieczystoksięgowy może wymagać danych lub dodatkowych dokumentów potrzebnych według polskiego prawa do prawidłowego oznaczenia nieruchomości i osoby uprawnionej.

Jeżeli nieruchomość nie ma urządzonej księgi wieczystej albo stan dokumentów własności jest niepełny, problem jest szerszy niż samo wpisanie spadkobiercy. Taką sytuację omawia osobny poradnik dotyczący przypadku, gdy występuje nieruchomość bez księgi wieczystej.

Od 17 marca 2026 r. procedura jest wygodniejsza w sprawach, w których polski notariusz sporządza akt poświadczenia dziedziczenia. Na żądanie spadkobiercy lub zapisobiercy windykacyjnego notariusz sporządza odpowiedni protokół i – jeżeli następstwo prawne po osobie ujawnionej w księdze zostało wykazane dokumentami – najpóźniej w dniu sporządzenia tego protokołu składa elektroniczny wniosek o wpis własności, użytkowania wieczystego lub wskazanego prawa do księgi wieczystej. Złożenie takiego wniosku przez notariusza traktowane jest jak złożenie go przez spadkobiercę lub zapisobiercę.

Jeżeli wpis nie jest składany tą drogą, właściciel powinien pamiętać o ustawowym obowiązku niezwłocznego ujawnienia swojego prawa w księdze wieczystej. Po otrzymaniu zawiadomienia o zmianie właściciela sąd może wpisać ostrzeżenie o niezgodności stanu księgi z rzeczywistym stanem prawnym i wezwać do złożenia wniosku. Opieszałość może prowadzić również do nałożenia grzywny w celu wymuszenia ujawnienia własności.

Czy cudzoziemiec potrzebuje zezwolenia na odziedziczenie nieruchomości?

Obywatelstwo spadkobiercy trzeba analizować oddzielnie od jurysdykcji spadkowej. Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców przewiduje szczególną zasadę dla dziedziczenia. Jej przepisów nie stosuje się do nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia lub zapisu windykacyjnego przez osobę uprawnioną do dziedziczenia ustawowego. Jeżeli prawo właściwe dla spadku w ogóle nie przewiduje dziedziczenia ustawowego, oceny statusu takiej osoby dokonuje się według prawa polskiego.

Istotne ryzyko dotyczy natomiast cudzoziemca, który nabywa nieruchomość na podstawie testamentu, nie należy do osób uprawnionych do dziedziczenia ustawowego i nie korzysta z innego zwolnienia. Jeżeli wymagane jest zezwolenie ministra właściwego do spraw wewnętrznych, wniosek o nie powinien zostać złożony w ciągu dwóch lat od otwarcia spadku. Brak uzyskania zezwolenia na podstawie wniosku złożonego w tym terminie może spowodować przejście własności nieruchomości albo użytkowania wieczystego na osoby, które dziedziczyłyby z ustawy.

Obywatele i przedsiębiorcy państw należących do Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Konfederacji Szwajcarskiej korzystają z szerokiego zwolnienia z obowiązku uzyskania zezwolenia. Niezależnie od tego przy gruntach rolnych mogą mieć zastosowanie odrębne przepisy dotyczące obrotu nieruchomościami rolnymi. Są to inne ograniczenia niż samo zezwolenie dla cudzoziemca.

Dokumenty i dowody, które trzeba przygotować

Zakres dokumentacji zależy od państwa zwykłego pobytu zmarłego, podstawy dziedziczenia i tego, czy postępowanie spadkowe zostało już zakończone za granicą. W sprawie dotyczącej polskiej nieruchomości najczęściej potrzebne są:

• akt zgonu spadkodawcy,
• testament, jeżeli dziedziczenie ma charakter testamentowy,
• dokumenty stanu cywilnego wykazujące pokrewieństwo lub małżeństwo,
• dokumenty dotyczące obywatelstwa spadkodawcy i spadkobierców,
• dowody pozwalające ustalić miejsce zwykłego pobytu zmarłego w chwili śmierci,
• numer księgi wieczystej i dokumenty dotyczące własności nieruchomości, jeżeli są potrzebne do wykazania ciągłości następstwa prawnego,
• zagraniczne orzeczenie spadkowe, dokument urzędowy albo EPS, jeżeli sprawa została przeprowadzona za granicą,
• poświadczona kopia EPS pozostająca w okresie ważności, jeżeli właśnie ten dokument ma być wykorzystany,
• tłumaczenie dokumentów zagranicznych, gdy jest wymagane do ich wykorzystania przed polskim organem,
• dokument dotyczący zezwolenia na nabycie nieruchomości albo dokumenty pozwalające wykazać zwolnienie z takiego obowiązku, jeżeli spadkobierca jest cudzoziemcem.

Przy sporze o miejsce zwykłego pobytu nie powinno się ograniczać dowodów do zameldowania. Przydatne mogą być dokumenty dotyczące zatrudnienia, działalności gospodarczej, podatków, najmu lub własności mieszkania, ubezpieczenia, pobytu członków rodziny oraz innych okoliczności pokazujących rzeczywiste centrum życia zmarłego.

Procedura krok po kroku

Działania przed wszczęciem sprawy

Najpierw należy ustalić, czy sprawa rzeczywiście wymaga rozpoczęcia nowego postępowania w Polsce. Jeżeli istnieje już zagraniczne rozstrzygnięcie albo EPS, może się okazać, że kolejne postępowanie o potwierdzenie tego samego spadku nie jest potrzebne.

1. Sprawdź datę śmierci. Dla spadków otwartych przed 17 sierpnia 2015 r. nie można automatycznie zastosować obecnego systemu rozporządzenia nr 650/2012.
2. Ustal zwykły pobyt zmarłego. To zazwyczaj podstawowa informacja dla jurysdykcji.
3. Sprawdź testament. Trzeba ustalić nie tylko spadkobierców, ale również ewentualny wybór prawa.
4. Ustal, gdzie znajduje się majątek. Położenie nieruchomości w Polsce może mieć znaczenie dla jurysdykcji dodatkowej oraz zawsze ma znaczenie dla późniejszego wpisu do księgi wieczystej.
5. Sprawdź istniejące dokumenty spadkowe. Zagraniczne orzeczenie lub EPS może wyeliminować potrzebę prowadzenia od początku polskiej sprawy o stwierdzenie nabycia spadku.

Sąd, notariusz lub właściwy urząd

Jeżeli jurysdykcję ma inne państwo stosujące rozporządzenie nr 650/2012, zasadnicze postępowanie spadkowe należy prowadzić przed organem właściwym w tym państwie. Po jego zakończeniu dokument jest następnie wykorzystywany w Polsce do załatwienia formalności związanych z nieruchomością.

Jeżeli jurysdykcję ma Polska, w postępowaniu sądowym właściwość miejscową ustala się zgodnie z art. 628 Kodeksu postępowania cywilnego. Co do zasady właściwy jest sąd ostatniego miejsca zwykłego pobytu spadkodawcy w Polsce, a gdy takiego miejsca nie da się ustalić – sąd miejsca, w którym znajduje się majątek spadkowy lub jego część. W braku tych podstaw sądem spadku jest Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy.

Alternatywą może być polski notariusz sporządzający akt poświadczenia dziedziczenia, jeżeli spełnione są warunki tej procedury. W sprawie z elementem zagranicznym notariusz musi mieć możliwość ustalenia między innymi istnienia jurysdykcji krajowej, treści właściwego prawa, osoby spadkobiercy oraz udziałów. Jeżeli brak jurysdykcji krajowej albo pozostają wątpliwości uniemożliwiające poświadczenie dziedziczenia, notariusz nie sporządzi aktu.

Zarówno sąd, jak i notariusz mogą w przewidzianym prawem zakresie zajmować się europejskim poświadczeniem spadkowym. Jeżeli zaś spadkobierca będący cudzoziemcem wymaga zezwolenia na nabycie nieruchomości, jest to osobna procedura przed ministrem właściwym do spraw wewnętrznych i nie zastępuje ona postępowania spadkowego.

Czynności po rozstrzygnięciu

Po uzyskaniu dokumentu potwierdzającego dziedziczenie należy sprawdzić, czy zawiera on informacje wystarczające do wpisu prawa do polskiej księgi wieczystej. W przypadku EPS istotne jest również, czy poświadczona kopia pozostaje ważna.

Jeżeli polski notariusz sporządził akt poświadczenia dziedziczenia, spadkobierca może obecnie zażądać złożenia przez notariusza elektronicznego wniosku wieczystoksięgowego. Jeżeli wniosek nie jest składany przez notariusza, należy złożyć go do sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą dla danej nieruchomości, dołączając dokumenty stanowiące podstawę wpisu.

Trzeba także osobno sprawdzić obowiązki podatkowe i ewentualne formalności administracyjne. Nie decydują one o samej jurysdykcji spadkowej, dlatego powinny być traktowane jako kolejny etap, a nie jako zamiennik potwierdzenia praw do spadku.

Terminy, koszty i ryzyka praktyczne

W sprawach transgranicznych kilka terminów ma szczególne znaczenie:

• 17 sierpnia 2015 r. – data graniczna stosowania systemu rozporządzenia nr 650/2012 do spadków po osobach zmarłych od tego dnia,
• 5 lat – okres mający znaczenie dla jednej z podstaw jurysdykcji dodatkowej, gdy zmarły wcześniej miał miejsce zwykłego pobytu w państwie członkowskim,
• 6 miesięcy – typowy okres ważności poświadczonej kopii EPS, chyba że w uzasadnionym przypadku wskazano dłuższy okres,
• 2 lata od otwarcia spadku – termin na złożenie wniosku o zezwolenie na nabycie nieruchomości przez testamentowego spadkobiercę będącego cudzoziemcem w sytuacji objętej art. 7 ust. 3 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Jeżeli sprawa o stwierdzenie nabycia spadku jest prowadzona przed polskim sądem, opłata od wniosku wynosi obecnie 100 zł. Dochodzi opłata 5 zł za wpis do Rejestru Spadkowego. Wniosek o wpis własności do księgi wieczystej na podstawie dziedziczenia, zapisu lub działu spadku podlega opłacie stałej w wysokości 150 zł, niezależnie od liczby udziałów objętych takim wpisem.

Do kosztów sprawy transgranicznej mogą dojść tłumaczenia, odpisy i poświadczone kopie dokumentów, wynagrodzenie notariusza, koszty uzyskania zagranicznych dokumentów oraz ewentualnego pełnomocnika. Nie ma jednego ustawowego terminu zakończenia sprawy sądowej – czas zależy między innymi od liczby uczestników, państw, w których przebywają, konieczności doręczeń zagranicznych, sporu dotyczącego testamentu oraz potrzeby ustalania treści obcego prawa.

Nie warto odkładać wpisu do księgi wieczystej. Ustawa nakłada na właściciela obowiązek niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie prawa. Po wpisaniu ostrzeżenia o niezgodności sąd poucza o obowiązku złożenia wniosku w terminie miesiąca od doręczenia zawiadomienia, a wobec opieszałego właściciela może zastosować grzywnę w wysokości od 500 do 10 000 zł w celu doprowadzenia do ujawnienia własności.

Najczęstsze błędy i odpowiedzi na pytania

Czy nieruchomość w Polsce oznacza, że spadek zawsze prowadzi polski sąd?

Nie. Jeżeli zmarły miał zwykły pobyt w państwie stosującym rozporządzenie nr 650/2012, zasadą jest jurysdykcja sądów tego państwa co do całego spadku. Położenie nieruchomości w Polsce ma natomiast znaczenie dla późniejszego wpisu do księgi wieczystej oraz może mieć znaczenie przy jurysdykcji dodatkowej, gdy zwykły pobyt zmarłego znajdował się poza systemem rozporządzenia.

Czy obywatelstwo zmarłego przesądza o właściwym sądzie?

Nie. Obywatelstwo i zwykły pobyt to odrębne kryteria. Podstawową regułą jurysdykcji jest zwykły pobyt w chwili śmierci. Obywatelstwo może jednak mieć znaczenie dla wyboru prawa przez spadkodawcę oraz dla niektórych podstaw jurysdykcji dodatkowej.

Czy po uzyskaniu EPS trzeba jeszcze stwierdzać nabycie spadku w Polsce?

Nie automatycznie. EPS służy właśnie transgranicznemu wykazywaniu statusu i praw spadkobiercy i może być wykorzystane przy wpisie majątku do rejestru. Przed wszczęciem kolejnej sprawy w Polsce należy sprawdzić, czy posiadane EPS lub zagraniczne orzeczenie nie jest już wystarczającym dokumentem.

Czy sąd wieczystoksięgowy musi wpisać nieruchomość wyłącznie na podstawie EPS?

EPS jest ważnym dokumentem dla wpisu majątku spadkowego do rejestru, ale samo prowadzenie rejestru i wymagania dotyczące wpisu pozostają podporządkowane prawu polskiemu. Jeżeli w EPS brakuje danych koniecznych do identyfikacji nieruchomości albo wykazania ciągłości wpisów, sąd może wymagać dodatkowych dokumentów.

Czy każdy cudzoziemiec dziedziczący mieszkanie w Polsce potrzebuje zezwolenia?

Nie. Osoba uprawniona do dziedziczenia ustawowego korzysta ze szczególnego wyłączenia przewidzianego w ustawie, a obywatele państw EOG oraz Szwajcarii korzystają z szerokiego zwolnienia. Największej uwagi wymaga testamentowy spadkobierca spoza tych państw, który nie należałby do kręgu spadkobierców ustawowych i nie korzysta z innego zwolnienia.

Co zrobić, jeżeli zmarły mieszkał poza Unią Europejską?

Trzeba sprawdzić jurysdykcję dodatkową z art. 10 rozporządzenia nr 650/2012. Jeżeli w Polsce znajduje się majątek spadkowy, polski sąd może w określonych warunkach mieć jurysdykcję do całego spadku, a jeżeli przesłanki szerszej jurysdykcji nie są spełnione – może mieć jurysdykcję ograniczoną do składników znajdujących się w Polsce. Osobno należy ocenić znaczenie dokumentów wydanych przez organy państwa trzeciego.

Źródła

• Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 650/2012 z 4 lipca 2012 r. w sprawie jurysdykcji, prawa właściwego, uznawania i wykonywania orzeczeń, dokumentów urzędowych dotyczących dziedziczenia oraz europejskiego poświadczenia spadkowego – w szczególności art. 4–13, 21–22, 39, 62–74 i 83.
• Ustawa z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 628 oraz przepisy dotyczące europejskiego poświadczenia spadkowego.
• Ustawa z 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie, w szczególności przepisy o akcie poświadczenia dziedziczenia, europejskim poświadczeniu spadkowym oraz obowiązujące od 17 marca 2026 r. art. 95ga i art. 95j § 2–3.
• Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności art. 34–36.
• Ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 42 i art. 49.
• Ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, w szczególności art. 7 i art. 8.