Nieruchomość bez księgi wieczystej a spadek po babci

Dlaczego notariusz pyta o spadek po babci?

Notariusz nie może poprzestać na samym zapewnieniu spadkobierców, że gospodarstwo należało do mamy. Przy sprzedaży nieruchomości musi zostać wykazany ciąg dokumentów potwierdzających własność. Jeżeli nieruchomość nie ma księgi wieczystej, cała historia własności wynika z dokumentów: aktu własności ziemi, umowy przekazania gospodarstwa, postanowień spadkowych, aktów poświadczenia dziedziczenia oraz dokumentów geodezyjnych.

Jeżeli konieczne okaże się sądowe uregulowanie wcześniejszego spadku po babci, warto wcześniej sprawdzić, jak wygląda rozprawa spadkowa i jakie okoliczności sąd zwykle ustala.

Szczególny wariant dotyczący gruntu odziedziczonego bez numeru księgi omawia poradnik o dziedziczeniu działki bez księgi wieczystej.

Postanowienie spadkowe po mamie ma duże znaczenie, ale jego zakres jest ograniczony. Sąd w sprawie po mamie ustalił, kto dziedziczy po mamie. Nie musiał natomiast badać, czy kilkadziesiąt lat wcześniej babcia skutecznie przeniosła na mamę własność całego gospodarstwa ani czy wcześniej został prawidłowo uregulowany udział po dziadku.

W praktyce oznacza to, że notariusz może mieć rację, żądając dodatkowych dokumentów. Nie zawsze jednak prawidłowym rozwiązaniem będzie wyłącznie sprawa spadkowa po babci. Najpierw trzeba ustalić, jaka część gospodarstwa należała do babci, jaka do dziadka i co dokładnie obejmowała umowa przekazania gospodarstwa mamie.

Umowa przekazania gospodarstwa następcy z 1980 r.

W 1980 r. przekazanie gospodarstwa rolnego następcy w zamian za świadczenie emerytalne lub rentowe mogło nastąpić na podstawie ustawy z dnia 27 października 1977 r. o zaopatrzeniu emerytalnym oraz innych świadczeniach dla rolników i ich rodzin. Zgodnie z art. 52 ust. 1 tej ustawy przekazanie gospodarstwa następcy następowało w drodze pisemnej umowy sporządzonej przez naczelnika gminy. Taka umowa nie była zwykłą darowizną i mogła stanowić samodzielną podstawę wykazania przejścia własności.

Jeżeli umowa z 1980 r. została prawidłowo sporządzona, obejmowała całe gospodarstwo i podpisała ją osoba uprawniona do rozporządzenia gospodarstwem, to gospodarstwo nie powinno wchodzić do spadku po babci. Wtedy dzieci zmarłego wujka nie stają się współwłaścicielami tej ziemi tylko dlatego, że ich ojciec był synem babci.

Problem pojawia się wtedy, gdy z aktu własności ziemi wynika, że właścicielami byli babcia i dziadek, a dziadek zmarł przed zawarciem umowy. W takiej sytuacji trzeba sprawdzić, czy babcia mogła skutecznie rozporządzić całym gospodarstwem, czy tylko swoim udziałem oraz udziałem nabytym po dziadku. Jeżeli udział po dziadku przypadł także dzieciom, w tym wujkowi, notariusz lub sąd wieczystoksięgowy mogą wymagać wykazania dziedziczenia po dziadku i po osobach, które po nim zmarły.

Brak zgody małżonka rolnika a ważność przekazania gospodarstwa

W dawnych sprawach dotyczących przekazania gospodarstwa następcy często pojawia się pytanie o zgodę drugiego małżonka. Art. 44 ustawy z 1977 r. przewidywał sytuacje, w których przekazanie gospodarstwa objętego wspólnością ustawową nie wymagało zgody małżonka rolnika, między innymi gdy ten małżonek miał prawo do emerytury lub renty albo gdy praca w gospodarstwie nie stanowiła jego głównego źródła utrzymania.

Sąd Najwyższy w postanowieniu z 15 maja 1981 r., III CRN 73/81, wskazał, że umowa sporządzona przez jednego z małżonków w trybie art. 52 ust. 1 ustawy z 1977 r. mogła przenieść własność gospodarstwa także bez zgody drugiego małżonka, jeżeli zachodziła jedna z przesłanek z art. 44 tej ustawy. Do wpisu prawa następcy potrzebne mogło być wtedy wykazanie przesłanki z art. 44, na przykład stosownym zaświadczeniem.

Trzeba jednak odróżnić brak zgody żyjącego małżonka od sytuacji, w której małżonek zmarł przed podpisaniem umowy. Po śmierci małżonka powstaje problem dziedziczenia jego udziału. Wtedy sam art. 44 nie zawsze rozwiązuje sprawę, bo trzeba ustalić, kto odziedziczył udział zmarłego i czy późniejsza umowa objęła również ten udział.

Kiedy sprawa spadkowa po babci lub dziadku jest konieczna?

Sprawa spadkowa po babci będzie potrzebna wtedy, gdy z dokumentów wynika, że w chwili śmierci babcia nadal była właścicielką całości albo części gospodarstwa. Może tak być zwłaszcza wtedy, gdy umowa przekazania była wadliwa, nie obejmowała wszystkich działek albo nie da się wykazać, że babcia przeniosła na mamę cały przysługujący jej udział.

Sprawa spadkowa po dziadku może być potrzebna, jeżeli dziadek figuruje w akcie własności ziemi jako współwłaściciel, zmarł przed umową z 1980 r. i nie ma dokumentu potwierdzającego, kto odziedziczył jego udział. Jeżeli jednym ze spadkobierców był wujek, który również już nie żyje, trzeba wykazać także następstwo prawne po nim. W praktyce może to oznaczać udział dzieci wujka, a czasem także jego wnuków, jeżeli któreś z dzieci wujka zmarło.

Nie jest więc bezpieczne przyjmowanie z góry, że sprawa po babci to tylko formalność. Może to być proste postępowanie, jeżeli wszyscy spadkobiercy są znani i zgodni, ale może też ujawnić udziały osób, które trzeba będzie uwzględnić przy założeniu księgi wieczystej albo przy sprzedaży.

Założenie księgi wieczystej przed sprzedażą gospodarstwa

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest założenie księgi wieczystej i ujawnienie aktualnych właścicieli przed sprzedażą. Wniosek składa się do sądu rejonowego właściwego dla położenia nieruchomości, wydziału ksiąg wieczystych. Wpis może zostać dokonany na podstawie dokumentów z podpisem notarialnie poświadczonym, orzeczeń sądu lub innych odpowiednich dokumentów wykazujących rzeczywisty stan prawny.

Do wniosku zwykle dołącza się: akt własności ziemi, umowę przekazania własności i posiadania gospodarstwa, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku po mamie albo akt poświadczenia dziedziczenia, dokumenty geodezyjne potrzebne do oznaczenia nieruchomości oraz ewentualne postanowienia spadkowe po dziadku, babci lub innych osobach z łańcucha dziedziczenia. Lista załączników zależy od tego, co wynika z dokumentów.

Co do zasady opłata za założenie księgi wieczystej wynosi 100 zł, a opłata za wpis własności 200 zł. Jeżeli wpis własności następuje na podstawie dziedziczenia, zapisu, działu spadku albo zniesienia współwłasności, ustawa przewiduje jedną opłatę 150 zł. Dla własności nieruchomości rolnej o powierzchni do 5 ha również przewidziana jest opłata 150 zł. Przy kilku podstawach wpisu warto sprawdzić opłatę w konkretnym sądzie albo u notariusza.

Czy można sprzedać nieruchomość bez księgi wieczystej?

Sprzedaż nieruchomości bez księgi wieczystej nie jest z góry wykluczona, ale w praktyce jest trudna. Notariusz musi mieć pewność, że sprzedający są właścicielami, a kupujący zwykle oczekuje przejrzystego stanu prawnego. Jeżeli nabywca finansuje zakup kredytem, bank niemal zawsze będzie wymagał założenia księgi wieczystej i ujawnienia prawa własności.

Dlatego przed sprzedażą warto ustalić, czy wystarczy złożyć wniosek o założenie księgi na podstawie posiadanych dokumentów, czy trzeba najpierw przeprowadzić brakujące postępowania spadkowe. W razie rozbieżności można poprosić notariusza o wskazanie, jakiego dokładnie dokumentu brakuje i dlaczego jest on potrzebny.

Jeżeli właściciel mieszkał lub zmarł za granicą, przed sprzedażą trzeba dodatkowo ustalić, jak wykazać dziedziczenie i prawo własności; szerzej opisujemy to w poradniku o nieruchomości w Polsce po cudzoziemcu.

Jak postąpić krok po kroku?

Najpierw trzeba porównać wszystkie dokumenty: akt własności ziemi, umowę przekazania gospodarstwa, wypisy z rejestru gruntów, mapy oraz postanowienie spadkowe po mamie. Szczególnie ważne jest ustalenie, kto jest wskazany w akcie własności ziemi i czy działki z aktu własności ziemi są tymi samymi działkami, które objęto umową przekazania.

Następnie należy ustalić daty śmierci dziadka, babci, mamy i wujka oraz krąg ich spadkobierców. Jeżeli okaże się, że w łańcuchu własności brakuje dokumentu spadkowego po którejś z tych osób, trzeba przeprowadzić odpowiednie postępowanie albo sporządzić akt poświadczenia dziedziczenia, jeżeli wszyscy spadkobiercy są zgodni i spełnione są warunki notarialnego poświadczenia.

Ostatnim etapem powinno być złożenie wniosku o założenie księgi wieczystej i wpis aktualnych właścicieli albo przygotowanie aktu sprzedaży z jednoczesnym wnioskiem wieczystoksięgowym, jeżeli notariusz uzna, że dokumenty są wystarczające. Przy skomplikowanej historii rodzinnej bezpieczniej jest najpierw uporządkować księgę, a dopiero potem umawiać sprzedaż.

FAQ

Czy postanowienie spadkowe po mamie wystarczy do sprzedaży gospodarstwa?

Wystarczy tylko wtedy, gdy z innych dokumentów jasno wynika, że mama była właścicielką gospodarstwa. Samo postanowienie po mamie potwierdza dziedziczenie po niej, ale nie zastępuje dokumentu nabycia własności przez mamę.

Czy gospodarstwo przekazane następcy wchodzi do spadku po babci?

Jeżeli babcia skutecznie przekazała gospodarstwo następcy, to co do zasady nie wchodzi ono do spadku po babci. Inaczej może być, gdy umowa była wadliwa, nie obejmowała całego gospodarstwa albo babcia nie była właścicielką całego prawa.

Czy dzieci zmarłego wujka muszą brać udział w sprawie?

Tak, jeżeli wujek mógł odziedziczyć udział w nieruchomości po dziadku lub babci, a jego udział nie został później skutecznie przeniesiony. Jeżeli gospodarstwo zostało w całości przekazane mamie przed śmiercią babci i nie było udziału wujka, udział dzieci wujka może nie być potrzebny.

Czy brak księgi wieczystej oznacza, że nie jesteśmy właścicielami?

Nie. Własność może wynikać z innych dokumentów, na przykład aktu własności ziemi, umowy przekazania gospodarstwa i postanowień spadkowych. Brak księgi wieczystej utrudnia jednak obrót i wymaga dokładnego wykazania stanu prawnego.

Czy notariusz może odmówić sporządzenia aktu sprzedaży?

Notariusz powinien odmówić czynności, jeżeli dokumenty nie pozwalają bezpiecznie ustalić właścicieli albo wskazują na prawa innych osób. Warto poprosić o precyzyjne wskazanie braków, aby ustalić, czy potrzebna jest sprawa spadkowa, dokument geodezyjny czy wniosek do ksiąg wieczystych.

Podsumowanie

W opisanej sprawie kluczowe jest nie to, że nieruchomość nie ma księgi wieczystej, lecz to, czy dokumenty pokazują pełny i nieprzerwany ciąg własności. Jeżeli umowa przekazania gospodarstwa z 1980 r. skutecznie przeniosła całe gospodarstwo na mamę, sprawa spadkowa po babci nie powinna być potrzebna do sprzedaży tej ziemi. Jeżeli jednak akt własności ziemi wskazuje również dziadka albo umowa nie obejmuje wszystkich udziałów, trzeba uregulować brakujące spadki.

Najrozsądniej zacząć od analizy aktu własności ziemi i umowy przekazania, a następnie ustalić, czy do założenia księgi wieczystej wystarczą posiadane dokumenty. Dopiero po uporządkowaniu księgi wieczystej sprzedaż gospodarstwa będzie dla stron znacznie bezpieczniejsza.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 27 października 1977 r. o zaopatrzeniu emerytalnym oraz innych świadczeniach dla rolników i ich rodzin - Dz.U. 1977 nr 32 poz. 140
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
3. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398
4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
5. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
6. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
7. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 października 2018 r., I CSK 268/18, z odwołaniem do postanowienia SN z dnia 15 maja 1981 r., III CRN 73/81 - orzeczenie SN